Der Fall

Der Vermieter einer Ladenfläche erwirkt gegen seinen Mieter einen Titel auf Räumung und Herausgabe der Mietflächen. Als der Vermieter versucht, den Titel zu vollstrecken, erfährt er, dass das Objekt seit längerem untervermietet ist. Der Vermieter hat nur einen Titel auf Räumung und Herausgabe gegen den Mieter, nicht jedoch gegen den Untermieter. Die Zwangsvollstreckung darf aber nur erfolgen, wenn in dem Räumungsurteil der Vollstreckungsschuldner genannt wird. Also lässt sich die Räumung und Herausgabe nicht durchführen. Daraufhin scheitert die geplante Übergabe an den vorgesehenen Nachmieter. Der Vermieter beantragt im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes Anordnung einer einstweiligen Verfügung, gerichtet auf Räumung und Herausgabe gegen den Untermieter der Ladenflächen.

Das Urteil

Landgericht Hannover und Oberlandesgericht Celle als Beschwerdeinstanz weisen den Antrag zurück. Es liege keine besondere Eilbedürftigkeit vor. Das Oberlandesgericht Celle wie schon vor ihm das Kammergericht Berlin und das Landgericht Köln verwehren dem Vermieter die Berufung auf eine Vorschrift, die der Gesetzgeber im Zuge der Mietrechtsreform 2013 eingeführt hat. Danach darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist. Voraussetzung ist, dass gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten (zum Beispiel des Untermieters) erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat (siehe § 940a Absatz 2 ZPO).

Kommentar

Der Gesetzgeber hat anlässlich der Mietrechtsreform 2013 diverse prozessuale Vorschriften zur Beschleunigung und Erleichterung des Verfahrens und der Vollstreckung in Räumungs- und Herausgabeverfahren erlassen. Die Regelungen sollen vor allem den Vermieter schützen, der gegen den Mieter Räumungsklage wegen Mietrückständen erhoben hat. Die Regulierung nur für Wohnraum ist verwunderlich und nicht ganz überzeugend. Allein die Tatsache, dass der Dritte im Wohnbereich häufig nicht der Untermieter, sondern der Ehegatte, Lebensgefährte, Angehörige oder sonstige nicht nur vorübergehend in die Wohnung aufgenommene Dritte ist, rechtfertigt keine Besserstellung des Vermieters. Es sollte eher umgekehrt sein, da die Wohnung grundrechtlich besonderen Schutz genießt, welches auf die gewerblich genutzte Fläche nicht zutrifft.

Bei dem ganzen Szenario bleibt zu bedenken, dass es sich hier um den Dritten handelt, der vielleicht einen Vertrag, aber nicht wirklich ein Besitzrecht hat. In der Untervermietung muss nämlich eine  Besitzkette wirksamer Hauptmietvertrag und wirksamer Untermietvertrag bestehen. Es steht aber zu erwarten, dass ein Gleichlauf eher über eine Gesetzesänderung durchgesetzt würde.

Bis zu einer solchen Gesetzesänderung muss sich der Vermieter gewerblich genutzter Flächen also im Räumungsprozess spätestens kurz vor Ende der mündlichen Verhandlung vergewissern, ob nicht noch ein Dritter die Mietflächen mit nutzt. Anzuraten ist dem Vermieter auch, den Mieter unter Fristsetzung zur Mitteilung aufzufordern, ob und an wen er gegebenenfalls die Räume überlassen hat. Sonst riskiert er, zur Durchsetzung seines Räumungs- und Herausgabeanspruchs ein neues Klageverfahren, nun gegen den Dritten, anstrengen zu müssen. Er sollte im Räumungsstreit auf die auch dem gewerblichen Vermieter zustehenden Rechte zur Beschleunigung achten. Dazu zählt für Fristen und Anträge der mit der Mietrechtsreform 2013 eingeführte Beschleunigungsgrundsatz. Für die aufgelaufenen Forderungen sind die Sicherungsanordnung und die erleichterte Vollstreckung zu beachten.

Sabine Wieduwilt, in: Immobilienmanager 4/2015, S. 62, ein Kommentar zu OLG Celle, Beschluss vom 24. November 2014, Aktenzeichen 2 W 237/14