Après plus de 50 ans de vie communautaire, les premiers immeubles à avoir été détenus en copropriété en Colombie-Britannique en vertu de la Strata Titles Act de 1966 sont peut-être rendus à la fin de leur durée de vie. Les obligations imposées récemment par la législation, qui exigent que les associations de copropriété présentent des états d’amortissement décrivant les réparations futures et les sources de financement, permettront d’établir plus clairement la durée de vie projetée d’un immeuble. Les copropriétaires pourraient être avisés d’étudier les options « fin de vie » pour la propriété dans sa totalité si le coût projeté des réparations futures surpasse les ressources financières de la copropriété et la valeur que chacun des copropriétaires est susceptible d’obtenir en vendant son unité.
Au fur et à mesure qu’un immeuble en copropriété se rapproche de la fin de sa durée de vie, il pourrait devenir difficile pour les propriétaires de vendre leur unité en raison des frais d’entretien futurs prévus associés à un immeuble qui se détériore. La vente collective de la propriété entière à un promoteur pourrait se révéler l’option la plus rentable. La Strata Property Act facilite la suppression de la gouvernance en copropriété en permettant aux propriétaires de devenir des tenants en commun au moment de l’annulation du régime de copropriété et de la dissolution de l’association de copropriétaires. La dissolution de l’association de copropriétaires et la réalisation d’une vente collective nécessitent l’approbation de tous les propriétaires. Si l’option ne fait pas l’unanimité, les propriétaires qui souhaitent vendre pourront demander à un tribunal de rendre une ordonnance de dissolution s’ils peuvent démontrer qu’une telle dissolution serait dans l’intérêt de tous les propriétaires.
De telles demandes ont habituellement pour effet de polariser le débat sur les préoccupations de chacun des propriétaires. D’une part, certains propriétaires veulent tirer profit de leur bien avant que l’immeuble ne se détériore davantage et, d’autre part, l’attachement au voisinage, le milieu scolaire et les liens tissés dans la collectivité font que de nombreux propriétaires souhaitent continuer à vivre dans leur maison. Dans l’affaire Buchanan, trois propriétaires d’un petit immeuble en copropriété prévoyaient devoir engager des frais de réparation de plus de 1 000 000 $ en raison des déficiences de leur immeuble. Comme ils ne parvenaient pas à s’entendre sur les mesures à prendre, le tribunal a nommé un administrateur externe. Après avoir engagé des dizaines de milliers de dollars en frais d’administration sans qu’aucune réparation importante ait été entreprise, l’un des propriétaires a demandé une ordonnance de liquidation. Bien que disposé à accorder l’ordonnance, le tribunal a tenu compte des conséquences graves que l’imposition d’une dissolution réalisée à l’encontre de la volonté d’un propriétaire pourrait avoir et, au bout du compte, a laissé aux parties la possibilité de trouver un autre arrangement.1 Récemment, dans l’affaire McRae, le tribunal a jugé que, dans l’intérêt du groupe, une ordonnance autorisant la vente collective d’un immeuble d’habitation en copropriété sous le régime de la common law était justifiée. En tenant compte de l’intérêt collectif, le tribunal a jugé que les préjudices personnels, comme le fait de devoir changer de district scolaire ou l’impossibilité d’acheter une maison similaire dans le même secteur, n’étaient pas suffisants pour l’empêcher de rendre une telle ordonnance lorsqu’une proportion significative de propriétaires voulait vendre.2
À la suite de l’annonce faite par la ville de Vancouver de son projet d’augmenter le nombre d’unités d’habitation de près de 100 000 au cours des 30 prochaines années et ce, sans étalement urbain3, la reconstruction des structures en décrépitude sera probablement l’option qui sera privilégiée. Même si la reconstruction constitue, dans la plupart des cas, l’option la plus rentable, les intérêts économiques ne sont pas les seuls intérêts en jeu. La propriété comporte des valeurs qui vont au delà des occasions d’investissement et il pourrait être difficile d’obtenir un appui unanime pour une mesure aussi fondamentale que la dissolution d’une association de copropriétaires et la vente de l’immeuble en entier.
The BC Law Institute a réalisé récemment un sondage auprès de la population en vue de lui demander si la norme permettant de dissoudre une association de copropriétaires devrait être abaissée à 80 %, ce qui aurait une incidence considérable sur la situation des propriétaires minoritaires qui s’opposent à la dissolution. Qu’un tel changement législatif pointe ou non à l’horizon, la fin de la durée de vie est proche pour de nombreuses structures en copropriété vieillissantes et leurs occupants devront bientôt décider ensemble de ce qui est dans leur intérêt : rester et continuer à payer des réparations coûteuses ou dissoudre l’association et repartir à neuf.
Notes
1 Buchanan v Strata Plan VR1411, 2008 BCSC 977. 2 McRae v Seymour Village Management, 2014 BCSC 714. 3 City of Vancouver Regional Context Statement Official Development Plan, adopté en vertu du règlement no 10789, 24 septembre 2013.
Cet article a été rédigé par Scott Wilson et Nicole Gilewicz.
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