Cette newsletter donne un aperçu des développements récents et importants en fiscalité immobilière qui impactent ou vont impacter les professionnels de l’immobilier en 2017.
Le Gouvernement luxembourgeois a déposé en date du 26 juillet 2016 un projet de loi portant mise en œuvre de la réforme fiscale 2017. Ce projet devrait modifier deux lois afin de supprimer l’obligation d’enregistrement pour les baux, baux de sous-location et subrogations de baux, à savoir la loi modifiée du 13 juin 1984 portant révision de certaines dispositions législatives régissant la perception des droits d’enregistrement, de succession et de timbre, ainsi que la loi modifiée du 23 décembre 1913 concernant la révision de la législation qui régit les impôts dont le recouvrement est attribué à l’administration de l’enregistrement et des domaines.
Bien qu’il existe une obligation légale d’enregistrement des baux (et des baux de sous-location) dans un délai de trois mois à compter de leur date de signature, en pratique l’enregistrement est, parfois, omis. Le Gouvernement, partant du constat que l’enregistrement des baux serait tombé de plus en plus en désuétude au cours des dernières décennies, entend remédier à ce point en supprimant l’obligation d’enregistrement dans un délai de rigueur. L’enregistrement volontaire d’un bail, notamment pour lui donner une date certaine, restera bien entendu possible.
Cette suppression de l’obligation d’enregistrer les baux et baux de sous-location devrait permettre d’éviter les discussions parfois longues et houleuses entre vendeurs et acheteurs, notamment dans le cadre d’un asset deal si les baux n’ont pas été enregistrés.
La loi du 29 juin 2016 prévoit, pendant la période allant du 1er juillet 2016 au 31 décembre 2017 (soit 18 mois), que les revenus nets provenant de l’aliénation à titre onéreux, autrement dit la vente, d’immeubles, plus de deux ans après leur acquisition ou leur constitution et détenus dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable - personne physique, sont à considérer comme revenus extraordinaires imposables par application de l’article 131, alinéa 1, lettre d) de la loi de l’impôt sur le revenu. La plus-value sera alors soumise à un taux d’impôt réduit qui s’élève au quart du taux global applicable aux personnes physiques. Ceci conduit à un quart de taux global équivalent à maximum 12,8% pour une base taxable supérieure à 150.000€ en classe 1 (300.000€ en classe 2) en 2016: [(40% x 1,09)÷4] + 1,4%1 + 0,5%2 = 12,8% 1 contribution dépendance 2 impôt d’équilibrage Au 1er janvier 2017, si les annonces de la création de deux nouvelles tranches du barème d’impôt sur le revenu de 41% (après 150.000€ en classe 1) et 42% (après 200.000€ en classe 2) et la suppression de l’impôt d’équilibrage de 0,5% sont votées, le quart de taux maximum devrait être de 12,845% pour une base taxable supérieure à 200.000€ en classe 1 (400.000€ en classe 2).
Ces mesures temporaires visent à encourager la mise sur le marché de terrains et d’habitations. Cependant, leur champ d’application doit se limiter aux opérations réalisées sur des immeubles bâtis et non bâtis qui font partie du patrimoine privé. Les contribuables souhaitant bénéficier de ce dispositif seront dès lors vigilants à bien rester dans ce cadre lors de la réalisation de leur actif.
A compter du 1er janvier 2017, les dernières dispositions du Règlement CE n°1042/2013 entreront en vigueur. Les dispositions en question, aux articles 13ter, 31bis et 31ter dudit Règlement, ont pour objectif d’apporter des précisions quant aux notions « d’immeuble » et « de prestations de services se rattachant à un bien immeuble » afin d’en assurer une interprétation et un traitement uniforme sur le territoire communautaire.
Selon la lettre de l’article 47 de la Directive 2006/112, les prestations de services en lien avec des immeubles, par exception au principe général de localisation des prestations de services, sont réputées être localisées au lieu de situation de l’immeuble. Cependant, l’absence de définition de ces deux notions clés a donné lieu à de nombreux contentieux provoquant des divergences d’application incompatibles avec le bon fonctionnement du marché commun.
Afin d’y remédier, le Règlement prévoit désormais que la notion de bien immeuble comprend non seulement « toute partie déterminée de la terre, située à ou sous sa surface, à laquelle peuvent être attachés des droits de propriété et de possession ; tout immeuble ou toute construction fixé(e) au sol […] qui ne peut être aisément démonté(e) ou déplacé(e) » mais également « tout élément installé et faisant partie intégrante d’un immeuble ou d’une construction sans lequel l’immeuble ou la construction est incomplet, tel que portes, fenêtres, toitures, escaliers et ascenseurs; et tout élément, matériel ou machine, installé à demeure dans un immeuble ou une construction qui ne peut être déplacé sans destruction ou modification de l’immeuble ou de la construction ». En complément, la notion de services rattachés à un immeuble est définie comme concernant les services présentant un lien suffisamment direct avec le bien concerné, ce qui est notamment le cas «lorsqu’ils sont issus d’un bien immeuble, que ledit bien immeuble est un élément constitutif du service et qu’il est central et essentiel pour les services fournis; et lorsqu’ils sont fournis ou destinés à un bien immeuble et ont pour objet de modifier le statut juridique ou les caractéristiques physiques dudit bien ».
En pratique, le Règlement élargit la portée de la notion de services liés à un immeuble de sorte à inclure certains services qui, jusqu’à présent, n’étaient pas considérés comme tels. A partir du 1er janvier 2017, seront donc également visés:
Etant donné que la TVA du lieu de situation de l’immeuble va s’appliquer à plus de cas, il est recommandé aux acteurs du secteur immobilier de procéder à une revue de leur offre de services afin d’anticiper au mieux ces nouvelles dispositions et de se conformer aux obligations leur incombant.
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