Der Preis für die Emission von CO2 liegt in Deutschland aktuell bei € 30 pro Tonne CO2-Äquivalent. Durch diese Maßnahme wird Energie teurer und damit auch das Heizen. Bisher konnten Vermieter diese Kosten vollständig an die Mieter weitergeben, die über ihre Nebenkosten dafür aufkommen mussten. Die Ampel-Koalition will mit einer Neuregelung bei Wohn- und Gewerbeimmobilien nun die Vermieter an der Klimaabgabe beteiligen.

In einem Gespräch am 2. April 2022 haben sich Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck, Bundesbauministerin Klara Geywitz und Bundesjustizminister Dr. Marco Buschmann über Eckpunkte zur Umlage von CO2-Kosten bei Immobilien geeinigt. Danach soll hinsichtlich der ab dem 1. Januar 2023 geplanten Regelung zwischen Wohngebäuden, einschließlich gemischt genutzter Gebäude, und sonstigen Gebäuden, also reinen Gewerbeobjekten, unterschieden werden. Für Wohngebäude und gemischt genutzte Gebäude soll ein Stufenmodell die Beteiligung an den CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter regeln, während bei Gewerberäumen eine hälftige Teilung vorgesehen ist. 

Aktuell liegt zwar zu den zukünftig geplanten Regelungen bezüglich der Umlage von CO2-Kosten von Immobilien noch kein Gesetzentwurf vor, weshalb in der Praxis bei Gewerbemietverträgen auch noch keine entsprechenden vertraglichen Regelungen vorgesehen sind. Dieses gilt umso mehr, als dass bislang eine Einbeziehung von Gewerberäumen nicht Gegenstand von politischen Diskussionen war. Nach den Aussagen von Dr. Marco Buschmann scheint im Gewerberaummietrecht aber eine vertragliche Vereinbarung über die Kostentragung zwischen Mieter und Vermieter möglich zu sein. Ob diese Regelung AGB-rechtlich bestandhaben wird, lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht sagen.

Das Ergebnis des Koalitionsgespräches vom Wochenende lässt sich zunächst wie folgt zusammenfassen:

Wohngebäude / gemischte Nutzung

Mit dem Stufenmodell werden anhand der spezifischen CO2-Emissionen des vermieteten Gebäudes die produzierten CO2-Kosten künftig anteilig entsprechend der Verantwortungsbereiche und damit fair zwischen Mietern und Vermietern umgelegt. Je schlechter die Energiebilanz des jeweiligen Gebäudes, desto höher ist der zu tragende Kostenanteil für die Vermieter. Mit dem Stufenmodell wird die prozentuale Kostenbeteiligung der Vermieter und Mieter an den jährlichen CO2-Ausstoß des vermieteten Gebäudes pro Quadratmeter geknüpft.

Diese 10 Stufen ermöglichen eine zielgenaue Berechnung:

Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz (>=52 kg CO2/m2/a) übernehmen die Vermieter 90 Prozent und die Mieter zehn Prozent der CO2-Kosten. Wenn das Gebäude jedoch mindestens dem sehr effizienten Standard (EH 55) entspricht, muss der Vermieter keine CO2- Kosten mehr tragen. Ausnahmen kann es geben, wenn Vermieter, etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden oder in Milieuschutzgebieten, keinen Beitrag zur energetischen Sanierung leisten können.

Das Stufenmodell gilt für alle Wohngebäude einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen und Gebäude mit gemischter Nutzung, in denen Brennstoffe genutzt werden, die unter das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) fallen. Die Festlegung der von den Parteien pro Wohneinheit zu tragenden CO2-Kosten erfolgt dabei über die Heizkostenabrechnung. Den Vermietern werden mit der Brennstoffrechnung alle für die Berechnung erforderlichen Daten an die Hand gegeben, sodass sie die Verteilung der CO2-Kosten leicht ermitteln können.

Nichtwohngebäude

Bei Nichtwohngebäuden wie beispielsweise Gewerberäumen greift die 50:50 Aufteilung, die bereits im Koalitionsvertrag als Möglichkeit festgelegt wurde. Die Mietparteien können, sofern sie handelseinig werden, einen Ausgleich zum Bespiel über die Mietkosten vereinbaren.

Das Stufenmodell soll perspektivisch auch auf Nichtwohngebäude angewendet werden. Aufgrund der Heterogenität dieser Immobilien – bezogen etwa auf Größe, Nutzungsarten und Energieverbrauch – fehlen derzeit noch die erforderlichen Datengrundlagen, um eine valide Berechnung der Abstufungen für Nichtwohngebäude vornehmen zu können. Die Daten sollen in den kommenden zwei bis drei Jahren bereitgestellt werden.

Ziel ist es, dass die Regelung am 1.Januar 2023 in Kraft tritt. In das Gesetz wird eine Evaluierungsklausel aufgenommen, die eine Evaluierung und eine Prüfung der Frage vorsieht, ob zwischenzeitlich – aufgrund einer Reform des Energieausweises – eine Umstellung auf ein Modell auf Grundlage von Energieausweisen möglich ist.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) kritisierte in einer ersten Stellungnahme die pauschale 50:50-Regelung bei Gewerbeimmobilien als zu undifferenziert, da diese Eigentümer bestrafe, die bereits viel in die Sanierung investiert hätten. Der ZIA wies in seinem Statement auch darauf hin, dass die individuelle vertragliche Lösung nur dann zustande komme, wenn beide Seiten zustimmen.

Fazit

Welche vertraglichen Regelungen sich bei Gewerbeimmobilien zur Kostenverteilung durchsetzen und als praktikabel für die Mieter- und Vermieterseite erweisen, wird die Praxis bei der Ausgestaltung von Gewerbemietverträgen zeigen müssen, sobald die Regelung Anfang des nächsten Jahres in Kraft tritt. Ähnlich wie im Fall der Mietzahlungspflicht während Corona-bedingter Schließungen von Gewerbemietflächen ist auch bei diesem Thema zu hoffen, dass sich konsensuale und praktikable Lösungen zwischen Vermieter- und Mieterseite finden lassen.