Die Grundsteuerreform nimmt Gestalt an. Obwohl die neue Grundsteuer erstmals ab dem 1. Januar 2025 festgesetzt wird, bestehen bereits jetzt Handlungspflichten.

Abgabefrist für Feststellungserklärung

Neuer Hauptfeststellungszeitpunkt für die Grundstückswerte ist der 1. Januar 2022. Zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet ist grundsätzlich derjenige, dem zu diesem Zeitpunkt das Grundstück steuerlich zugerechnet wird. Bei Grundstückstransaktionen (Asset Deal) dieses Jahr wird also regelmäßig der Verkäufer zur Abgabe verpflichtet bleiben.

Die Frist zur Abgabe der Feststellungserklärungen über das Portal Elster für die Ermittlung der Grundstückswerte beginnt am 1. Juli 2022 und endet am 31. Oktober 2022. Es handelt sich hierbei um eine Ausschlussfrist. Am 13. Oktober 2022 wurde im Rahmen der Finanzministerkonferenz von Bund und Ländern beschlossen, dass die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung bundesweit einmalig vom 31. Oktober 2022 auf den 31. Januar 2023 verlängert wird.  Die Fristverlängerung gilt für steuerlich beratene sowie für nicht beratene Erklärungspflichtige.

Unterschiedliche Modelle in einzelnen Bundesländern

In den einzelnen Bundesländern werden unterschiedliche Modelle umgesetzt:

• Bundesmodell: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, NRW
• Bundesland mit abweichenden Messzahlen: Saarland, Sachsen
• Bodenwertmodell: Baden-Württemberg
• Flächenmodell: Bayern
• Flächen-Lage-Modell: Hamburg, Hessen, Niedersachsen

Berücksichtigung im Rahmen der Ankaufsprüfung im Kaufvertrag

Wir regen an, dass bei Grundstückstransaktionen (Asset Deal) dieses Jahr vertraglich geregelt wird, welche Partei (Verkäufer / Käufer) sich um die Abgabe der Feststellungserklärung zum Hauptfeststellungszeitpunkt auf den 1. Januar 2022 kümmert. Der Verkäufer bleibt grundsätzlich abgabepflichtig für die Feststellungserklärung, auch wenn er hieran wegen des Verkaufs kein wirtschaftliches Interesse mehr haben wird. Der Käufer hat jedoch ein Interesse an einer Einbeziehung in die Erstellung der Steuererklärung, da ihn bzw. die Mieter mit der künftigen Grundsteuerbelastung die wirtschaftlichen Folgen der Feststellungserklärung treffen. Daher ist es sinnvoll, wenn der Käufer in die Erstellung der Feststellungserklärung für das Grundstück eingebunden ist.

Wir empfehlen daher, dass die Parteien einvernehmliche Regelungen zur Abgabe der Feststellungserklärung in den Kaufvertrag aufnehmen, wobei die Klausel als Mindestanforderung beinhalten sollte, dass die Parteien bei der Abgabe der Feststellungserklärung unter Einhaltung der Abgabefrist kooperieren. Wenn der Käufer die Abgabe der Feststellungserklärung übernimmt, sollte eine Mitwirkungspflicht des Verkäufers im Hinblick auf die Zurverfügungstellung der erforderlichen Unterlagen vereinbart werden. Es könnte auch bereits vorsorglich eine Bevollmächtigung des Käufers durch den Verkäufer in den Kaufvertrag aufgenommen werden.

Wer die Kosten der Erstellung der Erklärung trägt, ist eine kommerzielle Entscheidung.

Handlungsbedarf bei Bestandsimmobilien

Die Verpflichtung zur Abgabe einer Feststellungserklärung auf den Hauptfeststellungszeitpunkt zum 1. Januar 2022 aufgrund der Fristverlängerung bis spätestens 31. Januar 2023 betrifft auch Bestandsimmobilien. Je nach Umfang des Immobilienbestandes und Komplexität der Erstellung der Feststellungserklärung nach Maßgabe der unterschiedlichen Anforderungen der verschiedenen Bundesländer können die Erklärungspflichten zu erheblichem Aufwand führen, der frühzeitig eingeplant werden sollte, um die Fristen einzuhalten.

Folgen verspäteter Abgabe

Bei Nichterfüllung oder bei nicht fristgerechter Erfüllung der Erklärungs- oder Anzeigepflicht beabsichtigt die Finanzverwaltung einen Verspätungszuschlag nach § 152 Absatz 1 oder 2 AO unter den dort genannten Voraussetzungen festzusetzen.