Ancora dubbi sull’applicabilità della procedura di sfratto per morosità all’affitto d’azienda

Con la Riforma Cartabia, il legislatore è intervenuto a modificare la disciplina dello sfratto per morosità e per finita locazione contenuta negli articoli 657 ss. c.p.c.

In particolare, la Riforma ha dato attuazione alla Legge n. 206/2021 recante “Delega al Governo per l’efficienza del processo civile e per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie e misure urgenti di razionalizzazione dei procedimenti in materia di diritti delle persone e delle famiglie nonché in materia di esecuzione forzata”, che sanciva la necessità di estendere “l’applicabilità della procedura di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d’azienda”.

L’intervento legislativo si è dunque concretizzato nella disposizione di cui all’art. 4 del decreto legislativo n. 149, il quale stabilisce che “al Libro IV, Titolo I, Capo II, del codice di procedura civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) all’art 657, primo comma, dopo le parole “può intimare al conduttore”, sono inserite le parole “al comodatario di beni immobili, all’affittuario di azienda”.

Con l’intervento anzidetto è stata dunque estesa ai nuovi soggetti indicati la possibilità di usufruire della procedura di sfratto per finta locazione regolata dall’art. 657 c.p.c., che in precedenza era riservata al “conduttore”, all’”affittuario coltivatore diretto”, al “mezzadro” ed al “colono”.

Tuttavia, la scelta di non intervenire direttamente anche sul disposto dell’art. 658 c.c. relativo allo sfratto per morosità - in apparente contraddizione con la previsione della legge delega - ha suscitato alcuni interrogativi in giurisprudenza e in dottrina, con riferimento alla possibilità di operare un’analoga estensione anche rispetto al procedimento di sfratto per morosità.

La mancata inclusione dei contratti di comodato all’interno dell’ambito di applicazione dell’art. 658 c.p.c., in realtà, non pone particolari problemi, dal momento che tale tipologia contrattuale non può contemplare il maturare di una morosità ed è quindi inconciliabile con la procedura dello sfratto di cui all’art. 658 c.p.c.

Al contrario, la possibilità di includere i contratti di affitto d’azienda nell’ambito applicativo dello sfratto per morosità presenta una potenzialità applicativa di notevole portata, dal momento che molteplici esercizi commerciali strutturano le relazioni nella suddetta forma contrattuale e garantire l’accesso alla procedura semplificata di sfratto ai sensi dell’art. 658 c.c. comporterebbe un consistente risparmio dei tempi e dei costi necessari per la liberazione dell’unità produttiva. Peraltro, nell’ambito del procedimento di sfratto per morosità, è altresì concesso richiedere al giudice l’emissione del decreto di ingiunzione previsto dall’art. 664 c.p.c.

Al riguardo, si è dunque formato un contrasto giurisprudenziale a valle della Riforma Cartabia che, allo stato attuale, non ha ancora trovato un’univoca soluzione.

Il Tribunale di Roma, ad esempio, si è espresso a sfavore dell’applicabilità della procedura di sfratto per morosità anche alle nuove ipotesi non espressamente contemplate dall’art. 658 c.c. Più precisamente, si legge nelle linee guida “Orientamenti e prassi della sezione nei procedimenti per convalida di sfratto” che: “- il procedimento per convalida di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c. ) è esperibile soltanto riguardo ai contratti di locazione di immobili urbani (anche in caso di locazione di una stanza o porzione individuata di unità immobiliari). Sono esclusi dal suo campo di applicazione: […] affitto di azienda (ancorché comprendente un immobile)”.

Similmente, il Tribunale di Foggia ha escluso l’estensione del procedimento di sfratto per morosità anche ai contratti di affitto d’azienda, ritenendo che, sebbene la legge delega disponesse tale estensione, con la Riforma Cartabia il legislatore abbia omesso di darle attuazione e, in mancanza di un’espressa modifica dell’art. 658 c.c., invocare il richiamo alle modalità stabilite dall’articolo precedente apparirebbe una soluzione forzata.

Di diverso orientamento, invece, è stato il Tribunale di Verona, che con l’ordinanza dell’11 luglio 2023 ha convalidato uno sfratto avente ad oggetto un contratto di affitto di ramo d’azienda, emettendo anche ingiunzione di pagamento per la somma intimata ed i canoni sino all’effettivo rilascio.

L’orientamento assunto dal Tribunale di Verona è stato accolto favorevolmente da parte della dottrina e, in effetti, appare maggiormente condivisibile per una serie di ragioni.  
In primo luogo, non si può non considerare la volontà legislativa espressa nella Legge delega, che nel disporre all’estensione ai contratti di affitto d’azienda faceva riferimento tanto allo sfratto per finita locazione quanto allo sfratto per morosità. È dunque ragionevole ritenere che il legislatore delegato abbia inteso intervenire sull’art 547 c.p.c. al fine di realizzare una duplice estensione delle procedure di sfratto.

In effetti, l’art. 658 c.p.c., nel disporre che “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto […] anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”, fa espresso richiamo alle precise “modalità stabilite nell’articolo precedente”, ed è dunque lecito dedurre che il legislatore della Riforma abbia voluto includere l’elencazione delle fattispecie contrattuali assoggettabili alla procedura di sfratto ex art. 657 c.p.c. nell’ambito di applicazione dell’art. 658 c.p.c. in via indiretta, ritenendo all’uopo sufficiente l’operare del combinato disposto tra le due norme in esame.

A corroborare quest’ultima tesi, peraltro, è la copiosa giurisprudenza che, in passato, ha voluto interpretare il sostantivo “conduttore” in senso ampio al fine di includere nell’art. 658 c.p.c. anche le figure dell’affittuario coltivatore diretto, del mezzadro e del colono, richiamate esclusivamente dall’articolo 657 c.p.c. in materia di sfratto per finita locazione (Trib. Milano 23 maggio 2003, in Guida al Diritto, 2003, 31, 59; Cass. Civ. Sez. III, 20 agosto 2015 n. 17008, in CED Cassazione 2015; Trib. Latina, 28 ottobre 2020; Cass. Civ., Sez. III, Sent. 20 agosto 2015, n. 17008).

Infine, va soprattutto rilevato che la stessa relazione illustrativa al D. Lgs. N. 149/2022, pubblicata nel Supplemento Ordinario alla “Gazzetta Ufficiale” n. 245 del 19 ottobre 2022, all’art. 3, comma 46 Lettera a), afferma che: “In attuazione del principio contenuto nel comma 5, lett. R) si è estesa l’applicabilità del procedimento di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità, anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d’azienda, entro tali limiti modificando dunque l’art. 657 c.p.c.”.

In altre parole, il legislatore delegato ha espressamente chiarito che, nel modificare il disposto dell’art. 657 c.p.c., ha inteso estendere la procedura di sfratto per morosità disciplinata dall’art. 658 c.p.c. anche al contratto di affitto di azienda. Quest’ultima soluzione appare pertanto preferibile, nell’ottica di efficienza e di razionalizzazione dei procedimenti adottata dalla Riforma.

Per concludere, anche la Riforma Cartabia, si presta a rendere la giustizia in Italia sempre più incerta e foriera di problematiche interpretative che non giovano all’obiettivo della speditezza dei processi che pareva essere l’obiettivo principale. Questo tema, in un paese come il nostro dove il retail è molto significativo, rende davvero incerto lo sviluppo di nuovi investimenti da parte di investitori stranieri che purtroppo ancora oggi vedono in tali incertezze e nelle lungaggini giudiziarie, un significativo deterrente per i loro investimenti.

Non resta che attendere con una certa curiosità cosa diranno gli altri Tribunali come Milano, Torino, Venezia e quale giurisprudenza di merito si consoliderà nei prossimi mesi, con l’auspicio che la Suprema Corte si pronunci quanto prima sul tema onde stemperare sul nascere ogni ulteriore speculazione sul tema.