In het algemeen geldt bij de overdracht van een onroerende zaak het adagium ‘koop breekt geen huur’. Dit houdt kort gezegd in dat een koper van een pand gebonden is aan de vigerende huurovereenkomst. Hierbij geldt wel dat enkel de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op de koper.

Een andere categorie verplichtingen waar op gelet moet worden bij de overdracht van een pand is dat de koper slechts gebonden wordt door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door huurder te betalen tegenprestatie (zie artikel 7:226 lid 3 BW). Dit onderwerp heeft reeds behoorlijk wat jurisprudentie opgeleverd, maar Hof Amsterdam heeft vorig jaar een interessant arrest aan dit rijtje toegevoegd.

Uit rechtspraak leek eerder te volgen dat een nieuwe eigenaar gebonden is aan de aanvaarding van de onderverhuur door de vorige verhuurder¹.

Hof Amsterdam heeft echter in haar arrest van 18 december 2018 contrair aan voornoemd arrest van Hof Den Haag geoordeeld dat een gegeven toestemming van verhuurder om onder te verhuren niet overgaat ex artikel 7:226 BW ².

De feiten waren als volgt. Sinds 1989 huurt een huurder een woning met de daarbij horende berging, gelegen op een gedeelte van de zolder van het pand. In de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat het de huurder verboden is het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik af te staan.

In 2003 wordt dit pand door de eiser in de procedure gekocht. Sinds 2009 heeft huurder het gehuurde aan een bekende (gedeeltelijk) onderverhuurd. Huurder stelt dat hij mondelinge toestemming ‘in informele sfeer’ had gekregen van de voorgaande eigenaar, hetgeen de voorgaande eigenaar ook schriftelijk verklaarde tijdens deze procedure. Het hof oordeelt dat deze mondelinge toestemming onvoldoende onderbouwd is door huurder, omdat niet concreet is gebleken wanneer iemand anders in het gehuurde zou hebben gewoond of wanneer de toestemming zou zijn verleend. Dit volgt ook niet uit de verklaring. Op zich een logische conclusie aangezien een voorgaande verhuurder moeilijk toestemming kan geven aan onderverhuur na de overdracht van het pand. Als gevolg van deze vaststelling schiet huurder te kort, hetgeen volgens het hof (in combinatie met een veel hogere onderhuur) de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Interessant is dat het hof – ten overvloede – opmerkt dat zelfs al zou de voorgaande verhuurder toestemming tot onderhuur hebben verleend, de opvolgend eigenaar daar niet aan gebonden zou zijn. Volgens het hof is de toestemming tot onderverhuur niet een beding dat onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Partijen zouden na de overdracht dus enkel gebonden zijn aan het onderhuurverbod in de huurovereenkomst.

Mijns inziens niet helemaal terecht, maar goed voor de praktijk om rekening mee te houden. Wellicht doen partijen er verstandig aan duidelijk vast te leggen dat er (indien die situatie zich voordoet) expliciet toestemming voor onderverhuur is verleend (en per wanneer) en dat deze afspraak in geval van overdracht van het pand ook overgaat op de nieuwe eigenaar.

1. Hof ‘s-Gravenhage 31 maart 2009, LJN BI1711↩
2. Hof Amsterdam 18 december 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4793.↩