Sinds afgelopen zondag zijn restaurants en bars in Nederland gesloten. In sommige andere landen zien we dat gewone winkels, behalve supermarkten en apotheken, ook dicht moeten. En ook als winkels niet op last van de overheid dicht moeten, hebben ze zwaar te lijden onder de Corona maatregelen.

Op dit moment krijgen we veel vragen van zowel verhuurders als huurders wat hun juridische positie is. Moet een huurder de volledige huur betalen of kan hij aanspraak maken op huurkorting? En als het nog lang duurt, kan de huurovereenkomst worden ontbonden?

Vooropgesteld moet worden dat deze juridische discussie relevant is, maar ik realiseer me goed dat er naast de juridisch werkelijkheid ook een economische realiteit is. In de praktijk zien we dat partijen veelal in overleg gaan om te kijken wat er mogelijk is. Iedereen heeft er baat bij dat de schade zoveel mogelijk beperkt blijkt. Dat gezegd hebbende, zijn de belangen aan beide zijden groot. De belangen van de huurder zijn evident, maar de verhuurder heeft ook een bedrijfsvoering (meestal inclusief financieringsverplichtingen) om rekening mee te houden en daar horen huurinkomsten bij.

Dan de vraag: heeft de huurder aanspraak op huurprijsvermindering? Het makkelijke antwoord is: dat hangt ervan af. Van groot belang is wat er in de huurovereenkomst is opgenomen. De meeste contracten, waaronder diverse versies van het ROZ-model, sluiten huurprijsvermindering en aansprakelijkheid voor gebreken uit.

Als we kijken naar de wettelijke situatie, geldt het volgende – waarbij ik me realiseer dat dat voor wat betreft de gebrekenregeling betrekkelijk irrelevant is, gezien het feit dat iedere huurder op basis van een huurcontract (en niet de wet) huurt.

Tot nu toe zien we dat de geboden vanuit de overheid zich rechtstreeks richten tot de winkels zelf. Ik heb in Nederland, noch in andere Europese landen, gezien dat er een verbod/gebod is gericht op verhuurders. De huurder heeft weliswaar geen huurgenot, maar de verhuurder staat aan de zijlijn.

Of de huurder een beroep kan doen op de gebrekenregeling is niet eenvoudig te beantwoorden. Mijn conclusie: de huurder zal het lastig krijgen.

De definitie van een gebrek zoals opgenomen in artikel 7:204 BW zegt (in het kort) dat alle ‘niet aan de huurder toe te rekenen’ omstandigheden waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten een gebrek opleveren. Dit ‘niet aan de huurder toe te rekenen’ is ingevuld door de Hoge Raad in het bekende Amicitia arrest.

In Amicitia ging het om tegenvallende bezoekersaantallen. De huurders vonden dat een gebrek. Deze omstandigheid (te weinig bezoekers) was immers niet aan de huurders toe te rekenen. De Hoge Raad oordeelde anders. Met de zin ‘niet aan de huurder toe te rekenen’ bedoelt de wetgever dat omstandigheden die naar de in het verkeer geldende opvattingen voor risico van huurder komen, voor huurder blijven en niet via de gebrekenregeling voor rekening van de verhuurder kunnen worden gebracht. De verhuurder heeft in te staan voor een goed en deugdelijk huurobject, en dient ook alles achterwege te laten wat de huurder in zijn genot kan storen. Maar de verhuurder hoeft niet in te staan voor alles dat nadelig is. In het geval van Amicitia oordeelde de Hoge Raad dat de tegenvallende bezoekersaantallen een ondernemersrisico vormen. En ondernemersrisico komt naar de in het verkeer geldende opvattingen voor risico van de ondernemer, de huurder dus. In die zin zijn de omstandigheden (de tegenvallende bezoekersaantallen) aan de huurders toe te rekenen, en was er dus geen sprake van een gebrek. Overigens had ook de verhuurder groot nadeel van de situatie. Hij werd geconfronteerd met dalende huurprijzen en leegstand, en daarmee een sterk dalende beleggingswaarde. Dat nadeel kon de verhuurder evenmin op iemand verhalen. Ieder droeg dus zijn eigen ondernemersrisico.

Bij sluiting vanwege Corona moet mijns inziens dezelfde gedachte worden gevolgd. Dat er af en toe iets gebeurt in de wereld waardoor handel stokt, of zelfs winkels gesloten moeten worden, kan als een ondernemersrisico worden gezien. Allerlei marktpartijen hebben hiermee te maken. Huurder noch verhuurder kunnen hier iets aan doen. Kortom, deze omstandigheden kunnen de huurder worden toegerekend. Net zoals dat de verhuurder schade die hij lijdt ook zelf zal hebben te dragen. In beginsel geen gebrek dus.

Tegelijkertijd is de impact van Corona veel heftiger dan iets anders dat we in de recente geschiedenis hebben meegemaakt. De wet komt partijen bij een contract op meerdere manieren tegemoet dan enkel de gebrekenregeling.

Een mogelijk die de wet contractspartijen biedt in bijvoorbeeld die van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). Is sprake van onvoorziene omstandigheden dan kan de rechter een overeenkomst aanpassen of zelfs ontbinden. Het gaat er niet zozeer om of een omstandigheid al dan niet door partijen is voorzien (niemand zal rekening hebben gehouden met Corona) maar of partijen in hun contract rekening hebben gehouden met een dergelijk risico. De Hoge Raad heeft meerdere malen uitgemaakt dat bijzonder terughoudend moet worden omgegaan met toepassing van dit artikel. Toch kan niet worden uitgesloten dat een rechter zal oordelen dat hier sprake is van onvoorziene omstandigheden. Of dat dan vervolgens betekent dat een huurder de huurprijs via de rechter kan aanpassen of zelfs ontbinden is daarmee nog niet gezegd. Het huurcontract kan immers een bepaalde risico verdeling met zich meebrengen, en ROZ doet dat ook. Ook zal van belang zijn hoe lang deze situatie duurt, en ik vermoed dat het ook zal uitmaken of sprake is van een lokale ondernemer of van een internationale retailketen. De redelijkheid en de billijkheid spelen een belangrijke rol in het begrip onvoorziene omstandigheden.

Een tegenargument is er ook. Voor de verhuurder is er ook schade (denk aan toenemende leegstand, dalende huurprijzen, faillerende huurders). Als de huurder niet zijn volledig nadeel hoeft te dragen, moet dit nadeel dan worden overgeheveld naar de verhuurder? Hier moet niet worden vergeten dat ook anderen al inspringen, zoals de overheid. Dat zien we nu al gebeuren, bijvoorbeeld in de vorm van onder andere de versoepeling van de regeling met betrekking tot werktijdverkorting. Er worden belastingmaatregelen genomen. Europa heeft ook al aangekondigd soepeler met staatssteun om te gaan. Het feit dat een retailer tegemoet wordt gekomen op andere vlakken, kan meewegen bij de vraag of hij dan ook in de relatie tot de verhuurder moet worden geholpen.

Kortom, het laatste woord is zeker nog niet gezegd over dit onderwerp.