De Coronacrisis leidt bij partijen in het vastgoed mogelijk tot de vraag of zij zich nog kunnen terugtrekken uit een gesloten overeenkomst, bijvoorbeeld bij de aankoop van een pand waarvan de levering nog moet plaats vinden. Waar de verwachting een aantal weken geleden nog was dat financiering geen enkel probleem meer was, kan dat inmiddels anders zijn of in ieder geval meer tijd vergen. Ook kunnen er panden zijn aangekocht – maar nog niet geleverd - waarvan de huurders inmiddels in financiële moeilijkheden zitten, waardoor de koper liever van de transactie afziet.

De wet biedt de mogelijkheid om een overeenkomst aan te passen of te ontbinden in het geval van onvoorziene omstandigheden. Het moet dan volgens de wet gaan om onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten. Aan die toets wordt niet snel voldaan, zeker wanneer het een overeenkomst betreft tussen professionele partijen. Tijdens de vastgoedcrisis is geregeld door partijen geprobeerd om met een beroep op onvoorziene omstandigheden onder gesloten overeenkomsten uit te komen. Maar even zo vaak is dat door de rechter afgewezen. Dat betekent niet dat in deze tijden van Coronacrisis een beroep op onvoorziene omstandigheden in alle gevallen kansloos is. Ik som kort de belangrijkste elementen op die een rol spelen bij een beroep op onvoorziene omstandigheden.

• Allereerst is voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden van belang dat de omstandigheden daadwerkelijk onvoorzien waren. Het mag voor zich spreken dat de Corona uitbraak en met name de gevolgen daarvan voor de Nederlandse maatschappij en economie – in ieder geval tot voor kort - onvoorzien waren.
• Vervolgens is de vraag of ongewijzigde nakoming van het contract onaanvaardbaar is. Zoals gezegd is daar niet snel sprake van. Contract is contract. Het uitgangspunt is dat dit moet worden gerespecteerd. Bovendien speelt ook de vraag of partijen in het contract al dan niet impliciet afspraken hebben gemaakt over wie het risico draagt van dit soort onvoorziene omstandigheden. In Angelsaksische overnamecontracten worden geregeld zogenaamde MAC (material adverse change) bepalingen opgenomen. Een dergelijke bepaling geeft aan een koper het recht zich terug te trekken uit de transactie indien zich tussen tekenen en leveren omstandigheden voordoen die tot gevolg hebben dat de (financiële) positie van doelvennootschap aanzienlijk verslechtert. Veelal worden lange opsommingen gegeven van omstandigheden die aan de koper een dergelijke recht geven. Wanneer de huidige omstandigheid daarin niet wordt genoemd, kan de rechter daaruit afleiden dat partijen kennelijk niet hebben bedoeld om in deze situatie koper het recht te geven zicht terug te trekken (anders hadden ze dat wel opgeschreven). In koopovereenkomsten van vastgoed staan deze bepalingen over het algemeen niet. Over schade aan het pand tussen koop en levering worden afspraken gemaakt, maar gewijzigde marktomstandigheden tussen koop en levering komen in de regel voor risico van koper, is de (impliciete) afspraak. Een beroep op onvoorziene omstandigheden zal om deze reden bij de koop en verkoop van commercieel vastgoed niet snel worden toegewezen. Uiteraard kent ook dat uitgangspunt haar grens. Op het moment dat volledige instandhouding van een contract als het gevolg van de Corona crisis tot een verstrekkende en onbedoelde uitkomst leidt, zoals een faillissement van de wederpartij, dan kan ik me voorstellen dat de rechter ingrijpt. Dan is niet meer sprake van een risico dat impliciet of expliciet is ondervangen in het contract.
• Wanneer de rechter tot aanpassing van het contract over gaat, heeft de rechter een grote vrijheid om de gevolgen van de overeenkomst aan te passen. De rechter zal dus niet zomaar het contract ontbinden. Meer voor de hand ligt dat de rechter het contract zal aanpassen zodat partijen in een redelijke verhouding tot elkaar komen te staan. Dat zou kunnen betekenen dat in het geval van een koopovereenkomst de rechter aan de koper wat extra tijd geeft om het pand af te nemen of in het geval van een huurovereenkomst de huurder het recht geeft om gedurende een bepaalde periode de huurprijs later te betalen. Indien de rechter daadwerkelijk tot ontbinding van de overeenkomst gaat, zal de rechter ook dan naar een redelijke uitkomst zoeken en kan de rechter bijvoorbeeld de voorwaarde stellen dat de partij die de overeenkomst ontbindt, een vergoeding aan de andere partij betaalt.