Courtageperikelen en de bedenktijd

Het zou fijn zijn, als we een glazen bol zouden hebben om te zien hoe lang het Corona-virus ons in zijn greep houdt. Open Huizen dagen zijn afgelast en los daarvan lijkt het sociale leven stil te komen liggen. Banken zijn bezig met ‘support’ programma’s (met handreikingen aan mensen en bedrijven in nood). Tegelijkertijd worden we gewaarschuwd voor hogere rentes bij hypothecaire geldleningen. Het is niet ondenkbaar dat kopers en verkopers terugtrekkende bewegingen gaan maken. Hoe zit het dan met uw courtage?

Recht op loon?

In de regel zult u gebruik maken van de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij (ACM). Deze voorwaarden zijn tot stand gekomen in overleg met VBO Makelaar, VastgoedPro, Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond in het kader van de Coordinatiegroep Zelfreguleringsoverleg van de Sociaal-Economische Raad. Dit betekent kort gezegd dat deze voorwaarden niet eenzijdig door bijvoorbeeld de NVM gewijzigd kunnen worden. Om die reden wordt wel gesproken van tweezijdige voorwaarden.

Momenteel zult u gebruik maken van de versie die op 1 september 2018 in werking is getreden. Hierin is onder meer in artikel 12 bepaald dat u als makelaar pas recht op loon heeft als de opdracht is vervuld (no cure, no pay). Verder is in datzelfde artikel opgenomen dat bij een bemiddelingsopdracht voor verkoop of koop het loon pas tijdens de eigendomsoverdracht bij de notaris hoeft te worden betaald. In de makelaardij is dit goed gebruik, maar op grond van de wet is normaliter al loon verschuldigd bij de totstandkoming van de (koop)overeenkomst. Op dit punt is de ACM dus consumentvriendelijk.

De hoofdregel van artikel 14 is dat de consument de opdracht altijd mag intrekken. Bij intrekking heeft u als makelaar recht op vergoeding van afgesproken kosten (voor zover die zijn gemaakt). In beginsel heeft u als makelaar geen recht op loon, tenzij dat in de opdracht(bevestiging) anders is afgesproken of sprake is van de situatie zoals omschreven in artikel 19.
Artikel 19 bepaalt dat als er na de beëindiging van de bemiddelingsopdracht toch een huur- of koopovereenkomst tot stand komt, de consument toch loon verschuldigd is als u als makelaar kunt aantonen dat die overeenkomst het gevolg is van uw dienstverlening of door de consument bijvoorbeeld gebruik is gemaakt van een andere makelaar (zie artikel 6 lid 2 waarin de verplichtingen van de consument zijn beschreven).

Afwijken mag

Het ‘no cure, no pay’ beginsel zoals dat in de wet is opgenomen, is van regelend recht. Dat betekent ervan mag worden afgeweken. Andere betalingsconstructies zijn dus denkbaar. Ook de ACM biedt ruimte om in individuele gevallen afwijkende afspraken te maken. Artikel 21 geeft aan dat afwijkende afspraken overeengekomen kunnen worden, mits deze schriftelijk worden vastgelegd door de makelaar.

Bedenktijd

Het is goed denkbaar dat kopers, gelet op de onzekere tijden, vaker gebruik gaan maken van de wettelijke bedenktijd. Na de terhandstelling van de koopakte heeft een koper gedurende 3 dagen het recht de koopovereenkomst (zonder opgave van redenen) te ontbinden. In dat geval is de consument geen loon verschuldigd. Mocht de koper alsnog binnen zes maanden met dezelfde verkoper een overeenkomst sluiten, dan heeft de koper overigens niet opnieuw bedenktijd. Tot slot bepaalt artikel 16 van de ACM dat als ontbindende c.q. opschortende voorwaarden zijn uitgewerkt en partijen de koopovereenkomst vervolgens niet naleven, de makelaar wel recht heeft op loon.