Sinds jaar en dag kent het Nederlandse huurrecht een drietal regimes die van toepassing kunnen zijn op huurovereenkomsten betreffende onroerende zaken: i) woonruimte, ii) middenstandsbedrijfsruimte, en overige ruimte.

Ook in 2020 zijn er legio voorbeelden waaruit volgt dat partijen het niet eens zijn over het toepasselijk regime. In deze bijdrage zullen een aantal recente uitspraken de revue passeren, waarbij de focus wordt aangelegd op middenstandsbedrijfsruimte (ook wel 290-bedrijfsruimte) en overige (bedrijfs)ruimte (ook wel 230a-bedrijfsruimte).

Het is belangrijk om te realiseren dat een huurder van 290-bedrijfsruimte veel meer bescherming geniet zoals de minimale termijn van 5+5 jaar, beperkte mogelijkheden voor de verhuurder om de huur te beëindigen, het recht op huurprijsherziening en het recht op indeplaatsstelling. Een huurder van 230a-bedrijfsruimte kent enkel ontruimingsbescherming als bijzonder recht.

Artikel 7:290 lid 2 sub a BW bepaalt dat onder (290-)bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. De hiervoor bedoelde eisen zijn cumulatief, wat zoveel betekent dat er sprake moet zijn van i) een bestemming binnen de genoemde (vier) bestemmingen in artikel 7:290 BW, ii) een publiek toegankelijk lokaal, en iii) rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Als niet aan deze eisen is voldaan (en er wel sprake is van een gebouwde onroerende zaak) dan heeft de huur betrekking op overige ruimte (7:230a BW). Bepalend voor het huurregime is het overeengekomen gebruik bij aanvang van de huurovereenkomst. Het gebruikte model van de huurovereenkomst kan een aanwijzing zijn, maar is zeker niet doorslaggevend. Het gaat om de intentie van partijen en niet om de titel van het contract (denk aan het ROZ winkelruimte model of het ROZ kantoorruimte model). Overigens kent de definitie van 290 bedrijfsruimte nog 3 smaken, namelijk het hotelbedrijf (mits gebouwd onroerend), het kampeerbedrijf en de afhankelijke woning (waarover zo meer).

Rechtbank Rotterdam

In de praktijk zien we geregeld dat huurders het gebruik uitbreiden of aanpassen, en zich vervolgens op het standpunt stellen dat er een ander huurregime van toepassing is. Dit speelt ook in de kwestie die leidde tot de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 9 april 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:3852 (WR 2020/97). (Rechtsvoorganger van) partijen sluiten in 2000 een huurovereenkomst waarin staat opgenomen dat huurder verplicht is het gehuurde te gebruiken als bemiddelingsbureau voor huur-, verhuur, koop en verkoop van appartementen en particuliere huizen. Na een indeplaatsstelling is de huurder het gehuurde als belwinkel gaan gebruiken en de huurder betoogt dat na 2005 het assortiment dat door hem werd verkocht is uitgebreid, waardoor het gehuurde inmiddels het predicaat ‘smartshop’ zou hebben (en dus als 290-bedrijfsruimte zou kwalificeren).

De rechtbank overweegt – in lijn met vaste jurisprudentie – dat het enkele feit dat verhuurder nimmer heeft geprotesteerd tegen het (gewijzigde) gebruik van het gehuurde als een 290-bedrijfsruimte, onvoldoende is om ervan uit te gaan dat de verhuurder stilzwijgend heeft ingestemd met een bestemmingswijziging c.q. ‘verkleuring’ van het huurregime. Een wijziging mag niet te snel worden aangenomen, gezien de ingrijpende gevolgen die dat kan hebben voor een verhuurder. De rechtbank beoordeelt vervolgens het gebruik zoals dat plaatvond in 2005 en komt tot het oordeel dat geen sprake is van 290-bedrijfsruimte (en dus van 230a-bedrijfsruimte).

Rechtbank Midden-Nederland

Een tweede kwestie speelde omtrent de vraag of er sprake is van 290-bedrijfsruimte die ziet op de afhankelijke woning (rechtbank Midden-Nederland 19 augustus 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:3459). Ook hier krijgen wij geregeld vragen over in de praktijk. Wat was er aan de hand? Een huurder huurt via dezelfde huurovereenkomst een winkelruimte met bovenwoning. In de winkelruimte exploiteert hij zijn onderneming en de bovenwoning heeft hij – met toestemming van de verhuurder – onderverhuurd aan studenten. De huurder is op leeftijd (86 jaar) en wil zijn onderneming verkopen. Hij heeft er dan ook baat bij dat de huurovereenkomst overgaat op de koper. Omdat de verhuurder niet meewerkt aan een indeplaatsstelling, tracht de huurder een machtiging hiervoor te krijgen ex. art. 7:307 BW. Belangrijk is dat alleen een huurder van 290-bedrijfsruimte gebruik kan maken van deze wettelijke indeplaatsstelling. De vraag die opspeelt is of het 290-regime ook geldt ten opzichte van de bovenwoning.

De wet bepaalt namelijk dat tot 290-bedrijfsruimte ook wordt gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning. Volgens vaste jurisprudentie is bij de vraag of een woning kwalificeert als afhankelijke woning met name van belang of er een bouwkundige verbondenheid is met de bedrijfsruimte, oftewel of het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, en of er een bedrijfseconomische verbondenheid is tussen woning en bedrijfsruimte. Tot slot speelt ook de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een (beperkte) rol.

De rechter hanteert bovengenoemde criteria en stelt voorop dat de bovenwoning een eigen opgang en huisnummer heeft (en dus overeenkomsten vertoont met een zelfstandige woning). Vervolgens wordt geconcludeerd dat de aard van het bedrijf van de huurder niet vereist dat hij voortdurend en onmiddellijk beschikbaar is. Hij bewoont de woning niet zelf en de exploitatie (verhuur) is geheel zelfstandig. Er is dus geen sprake van een nauwe bedrijfseconomische omstandigheid. Dat een van de kamers in de bovenwoning als opslagruimte fungeert en dat de nutsvoorzieningen niet zijn gesplitst, legt onvoldoende gewicht in de schaal. Er is daarom geen sprake van een afhankelijke woning.

De huurder heeft het ook nog over een andere boeg gegooid om aan te voeren dat het huurregime als bedoeld in artikel 7:290 BW toch van toepassing zou zijn op de bovenwoning. Zowel de bedrijfsruimte als de bovenwoning worden verhuurd via hetzelfde huurcontract, en er is zodoende sprake van een gemengde overeenkomst (aldus de huurder). De verhuurder stelt zich op het standpunt dat de overeenkomst gesplitst moet worden. Bij de vraag of splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten mogelijk is, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot het gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties, komt op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe. De huurder heeft uiteraard beargumenteerd dat splitsing niet mogelijk zou zijn. Onder verwijzing naar dezelfde argumenten als bij de vraag of er sprake zou zijn van een afhankelijke woning, komt de rechtbank tot de conclusie dat de overeenkomst gesplitst kan worden. Kortom, het verzoek tot indeplaatsstelling beperkt zich tot de winkelruimte op de begane grond. Helaas voor de huurder wordt ook deze vordering afgewezen, omdat de huurder onvoldoende heeft aangetoond dat de opvolgend huurder voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.

Rechtbank Amsterdam

Tot slot nog een korte verhandeling over de vraag of er sprake is van 290-bedrijfsruimte als het gaat om een huurovereenkomst met bestemming kapperszaak gelegen in een zorglocatie (Rb. Amsterdam 27 februari 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:1201, WR 2020/96). De ingevoerde lezer zou direct zeggen dat er natuurlijk sprake is van een ambachtsbedrijf. Dat is inmiddels meermaals bevestigd in de jurisprudentie (zie bijv. Rechtbank Rotterdam 10 mei 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:4260). Op dit punt geen verassend nieuws dat deze kantonrechter in Amsterdam ook oordeelt dat een kapper aangemerkt dient te worden als ambacht. Zoals geschetst in de inleiding is een bestemming alleen niet voldoende om te kunnen spreken van een 290-bedrijfsruimte. Er moet immers ook nog sprake zijn van een publiek toegankelijk lokaal, en daar was in dit geval geen sprake van nu de kapper gevestigd was in een zorglocatie.

Bij aanvang van de huurovereenkomst werd afgesproken dat de huurder haar kappersdiensten bij de verhuurder in rekening zou brengen en de verhuurder deze zou doorbelasten aan de bewoners (en daarmee risico droeg voor betaling). Verder was de kapsalon slechts toegankelijk via de hoofdingang en voorbij de receptie. De huurder had verder niet onderbouwd dat er nog andere personen dan de inwonende cliënten van de zorginstelling werden geknipt. De aanwezigheid van een pinautomaat was onvoldoende. Huurder heeft nog een folder overgelegd, waarmee zij omwonenden naar haar kapsalons had willen lokken, maar de verhuurder betwistte wetenschap van c.q. instemming met deze folder. Tot slot leverde ook de geringe huurprijs een indicatie op dat partijen niet de bedoeling hadden gehad om kapsalons te vestigen met een commerciële functie gericht op klanten buiten de zorglocatie(s). Van een publiek toegankelijk lokaal was daarom geen sprake, waardoor het regime voor overige bedrijfsruimte (230a) van toepassing was.

Voorgaande voorbeelden onderstrepen nog maar eens het belang om te allen tijde kritisch te blijven op welk regime van toepassing is op commerciële huurovereenkomsten, en ook daadwerkelijk alle vinkjes te zetten. Dit geldt met name bij het aangaan van de huurovereenkomst (gebruik daarvoor ook de considerans of win advies in of het zinvol is om van 290-bedrijfsruimte afwijkende bedingen door de rechter te laten goedkeuren), maar ook daarna. Het huurregime bepaalt voor een groot deel welke (wettelijke) rechten en plichten partijen naar elkaar in acht dienen te nemen.