Een fenomeen dat in toenemende mate zijn opwachting maakt in de vastgoedpraktijk is de zogenaamde koopbevestiging. Een ‘brief’, doorgaans van de makelaar die belast was met het verkoopproces, waarin aan de partij die het beste/hoogste bod heeft uitgebracht wordt bevestigd dat hij – al dan niet voorwaardelijk – de koper is geworden. Aan het gebruik daarvan kleven nog wel wat risico’s die in deze (Provada)bijdrage worden besproken.

Een aanbod komt tot stand door aanbod en aanvaarding (6: 217 BW). Met deze dooddoener bent u vermoedelijk geneigd om niet verder te lezen (dat weet iedereen, niets nieuws onder de zon), maar het is bedoeld als inleiding om de ‘koopbevestiging’ juridisch te duiden. In de ‘normale’ praktijk wordt door een koper en verkoper onderhandeld over een koopovereenkomst en als over de essentialia daarvan (aantoonbaar) overeenstemming is bereikt, is sprake van een bindende koop. Dat is alleen anders als het gaat om de verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak aan een particuliere koper, dan geldt immers het schriftelijkheidsvereiste. De eerste conclusie die hier dus kan worden getrokken is dat een koopbevestiging in het laatste geval betrekkelijk weinig toegevoegde waarde heeft. Ik zie in mijn praktijk de koopbevestiging vooral opduiken bij de verkoop bij inschrijving, bijvoorbeeld bij de verkoop van in ongebruik geraakte bankfilialen of politiebureaus. Een in de huidige oververhitte markt vaker gebruikte methode waarin gegadigden voor een bepaald object op basis van hetzelfde informatiepakket (waaronder doorgaans een bezichtiging) worden uitgenodigd voor een bepaalde datum een schriftelijke bieding uit te brengen. Vervolgens wordt na overleg met de verkoper het beste bod gekozen (het is overigens geen wet van meden en perzen dat dat ook het hoogste bod is), wordt de betreffende gelukkige bieder geïnformeerd en wordt aan hem of haar een koopbevestiging gezonden en de rest krijgt, als het meezit, een ‘volgende keer beter’ telefoontje.

De koopbevestigingen die ik tot nu toe voorbij heb zien komen, zien er een beetje uit als een ‘overeenkomst op hoofdlijnen’ waarin niet alleen de prijs, maar ook sommige andere aspecten van de koop worden bevestigd, kennelijk vooruitlopend op de nog op te stellen koopovereenkomst. Opvallend is dat er in de koopbevestiging zijdens de verkoper nog voorbehouden wordt gemaakt (goedkeuring directie, aandeelhouders, RvC, etc.). Nog meer opvallend is dat aan het slot van de koopbevestiging aan de beoogde contractspartner wordt gevraagd of hij het stuk wil ondertekenen indien hij het eens is met de inhoud. Om met het laatste te beginnen, waarom is het nodig om de koper de koopbevestiging nog weer te laten bevestigen? Aanbod en aanvaarding: het aanbod is de uitgebrachte bieding, de aanvaarding is de (koop)bevestiging daarvan. Dan ben je er volgens de wet, dus om dan nog weer aan de bieder te vragen om die bevestiging voor akkoord te ondertekenen opent in juridisch opzicht vooral de deur om dat niet te doen. ‘Kennelijk is niet ondertekenen dus ook een optie en als mijn bieding veruit de hoogste was, heb ik daar misschien wel spijt van en als ik dan de keuze heb om voor akkoord te tekenen óf dat niet te doen, dan kies ik misschien wel voor dat laatste.’

En dan de koopbevestiging met aan de zijde van de verkoper nog voorbehouden. Aanbod en aanvaarding, maar is een aanvaarding onder voorbehoud wel een echte aanvaarding? De wet bepaalt dat een aanvaarding die van het aanbod afwijkt geldt als een verwerping van dat aanbod en als een nieuw voorstel (6: 225 BW). Kan een bieder die geconfronteerd wordt met een aanvaarding onder voorbehoud met succes stellen dat dit nog geen aanvaarding is en hij/zij zijn bod dus nog kan herroepen of kan hij stellen dat de aanvaarding onder voorbehoud een van het aanbod afwijkende aanvaarding is en dus een verwerping daarvan, zodat hij zijn bieding nog kan herroepen? In de parlementaire geschiedenis en in navolging daarvan in de literatuur wordt het laatste aangenomen. Een verkoper die onder voorwaarden aanvaardt verwerpt dus juridisch gezien het bod en doet een nieuw voorstel en opent dus de deur voor de bieder om alsnog af te haken. De vraag is of elke verkoper zich dat gevolg wel realiseert. Volstaat dus alleen een mededeling van gunning? Vanuit het aanbestedingsrecht (artikel 2:129 Aanbestedingswet) weten we dat de gunningsbeslissing als zodanig geen aanvaarding van het aanbod van de inschrijver behelst als bedoeld in artikel 6:217 BW. Analoog zou je de “voorlopige gunning” (een term die de Gemeente Amsterdam op haar website gebruikt bij de verkoop van gemeentelijk vastgoed) kunnen zien als een mededeling die nog niet leidt tot een rechtens afdwingbare verplichting. Of die ontstaat hangt nog van verschillende zaken af, waaronder of partijen het eens kunnen worden over de overige inhoud van de koopovereenkomst. Maar ook een goedkeuring door derden kan zo’n voorwaarde zijn. En dan zijn we weer terug bij af.

De uitdaging voor de verkopend makelaar is geen ruimte voor die discussie te bieden door bij de inschrijfvoorwaarden vast te bedingen dat i) na aanvaarding van het aanbod de koop zal worden vastgelegd in een standaardmodel koopakte (idealiter al bij te sluiten waarin alleen nog naam, koopprijs en leveringsdatum ingevuld hoeven te worden); ii) iedere bieder aanvaardt dat gunning altijd plaatsvindt onder voorbehoud goedkeuring x of y én dat iedere bieding geldig (‘onherroepelijk’) blijft tot x of y goedkeuring heeft verleend. Alsdan wordt er aan spijtoptanten geen ruimte geboden en is de positie van de verkoper optimaal beschermd.