Ook makelaars dienen oog te hebben voor de juridische aspecten van een zaak. Dit is onlangs weer door de Centrale Raad van Toezicht (CRvT) van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) bevestigd (zie 22-6 CRvT CR 21/2733).

De feiten zijn als volgt. Een makelaar krijgt van opdrachtgevers (thans de klagers) de opdracht om hun woning te verkopen. Vervolgens bezichtigt een eerste belangstellende de woning, maar die laat daarna niets van zich horen. Hierna bezichtigt een tweede belangstellende tweemaal de woning. Tijdens de tweede bezichtiging, waar de makelaar niet bij aanwezig is, laten de klagers weten dat hun minimumprijs EUR 1.250.000,- is. Enkele dagen later geeft deze tweede belangstellende, in een telefoongesprek met de makelaar, aan akkoord te gaan met het bedrag van EUR 1.250.000,-. De makelaar bevestigt vervolgens dat overeenstemming is bereikt en dat geeft hij ook door aan de klagers. De klagers geven de makelaar echter toch de opdracht om contact op te nemen met de eerste belangstellende. Deze eerste belangstellende komt wederom bezichtigen en ook hij biedt een bedrag van EUR 1.250.000,-. Hierop neemt de makelaar contact op met beide belangstellenden en geeft hij aan dat beide partijen nog een laatste bod mogen doen.

De tweede belangstellende weigert echter nog een bod te doen. Hij is namelijk van mening dat tussen hem en de klagers reeds overeenstemming is bereikt. De makelaar en klagers stellen zich echter op het standpunt dat er geen getekende koopovereenkomst ligt en daarom niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste (en er dus ook geen overeenstemming is bereikt). Dit vereiste houdt in dat bij de aankoop van een woning door een particulier de koopovereenkomst altijd schriftelijk moet worden aangegaan. Dit is anders dan bij reguliere overeenkomsten waarbij mondelinge overeenstemming voldoende is om te spreken van een overeenkomst. Dit schriftelijkheidsvereiste geldt evenwel slechts bij consumenten c.q. particulieren en niet bij entiteiten. En de tweede belangstellende gaf aan de woning via zijn besloten vennootschap te willen kopen. De makelaar bespreekt dit met een notaris en adviseert de klagers vervolgens in zee te gaan met de eerste belangstellende. De klagers weigeren derhalve een koopovereenkomst te tekenen met de tweede belangstellende en naar aanleiding hiervan spant laatstgenoemde een procedure tegen hen aan. In deze procedure oordeelt de rechter in het voordeel van de tweede belangstellende door te overwegen dat er wel een koopovereenkomst tussen hem en de klagers tot stand is gekomen.

Naar aanleiding hiervan dienen de klagers een tuchtklacht in tegen de makelaar. In eerste aanleg heeft de Raad van Toezicht de klachten grotendeels gegrond verklaard waarna de makelaar in hoger beroep is gegaan. Ook de CRvT komt echter tot gegrondverklaring van (het merendeel van) de klachten. De CRvT overweegt namelijk dat toen de tweede belangstellende de makelaar telefonisch mededeelde dat hij het bod van EUR 1.250.000,- aanvaardde, de makelaar niet aan hem had mogen bevestigen dat er overeenstemming was bereikt. Het lag op de weg van de makelaar om deze mededeling eerst terug te koppelen aan de klagers. De CRvT vindt dat de makelaar het onderhandelingsproces onvoldoende heeft begeleid. Verder oordeelt de CRvT dat de makelaar, toen discussie over de gestelde overeenstemming ontstond, de klagers had moeten adviseren om juridisch advies in te winnen. In plaats daarvan heeft de makelaar de klagers geadviseerd in zee te gaan met de eerste belangstellende. Tot slot is de CRvT van mening dat een makelaar goed zijn dossiers moet bijhouden en in dat kader ook aantekeningen moet maken van de telefonische gesprekken die hij met de betrokken partijen voert. De makelaar in kwestie had dergelijke telefoonnotities echter niet overgelegd. Uiteindelijk legt de CRvT de makelaar de maatregel van berisping op en moet de makelaar daarnaast een boete betalen van EUR 2.500,-.

Kortom, deze uitspraak leert ons dat voorkomen altijd beter is dan genezen en een makelaar daarom in een zo vroeg mogelijk stadium juridisch advies moet (doen) inwinnen en daarnaast zijn dossiers (heel) goed op orde moet houden.