El equipo del área inmobiliaria de Dentons Larraín Rencoret, liderado por Carlos Urzúa (socio) y por los asociados senior Daniel Cristi y Paula Edwards, junto con nuestra asociada Blanca Domínguez, asesoran a Metra Desarrollo Inmobiliario en la estructuración, obtención de financiamiento y posterior desarrollo de un proyecto inmobiliario tipo “multifamily” en conjunto con Assetplan. El proyecto involucra la construcción de 298 departamentos, integrados con locales comerciales más estacionamientos, e involucra una inversión aproximada de US$25 Millones.
Inmobiliaria del Puerto SpA presentó dos reclamos de ilegalidad en contra de decretos alcaldicios emitidos por el Alcalde de la I. Municipalidad de Valparaíso. El primero de ellos, en contra del Decreto Alcaldicio N° 1.619, de 30 de junio de 2017 (Rol: 59.585 - 2020), mediante el cual se reinició el proceso de invalidación del permiso de edificación 301/15 de Parque Pumpin (en adelante el “Permiso de Edificación”), y en contra de los Decretos Alcaldicios N° 2.941 y 2.514, de fecha 8 y 11 de septiembre de 2017 (Rol: 75.434 - 2020), los cuales, a partir de solicitudes realizadas por vecinos de la comuna, dejaban sin efecto el Permiso de Edificación. Dentro de los vicios alegados se encontraba la falta de publicación del Permiso de Edificación.
Al pronunciarse en única instancia, la Corte de Apelaciones de Valparaíso acogió los reclamos, condenando en costas a la Municipalidad de Valparaíso. En el primero de dichos fallos, la I. Corte de Apelaciones de Valparaíso señaló que “la omisión de publicación del permiso de edificación 301/15 no vicia su contenido, si se considera que tal actuación constituye solo un acto de publicidad posterior”. Frente a ello la Municipalidad dedujo recurso de casación en el fondo, y recurso de casación en el fondo y en la forma, respectivamente, solicitando a la Corte Suprema que dejara sin efecto las resoluciones dictadas por la Corte de Apelaciones de Valparaíso.
Por su parte, la Corte Suprema resolvió las casaciones en el fondo y forma interpuestas por la Municipalidad de Valparaíso en sendos fallos, ambos con fecha 27 de septiembre de 2021, los cuales discurren básicamente sobre los mismos argumentos. En ese sentido, la Corte Suprema señala que el primero de dichos fallos –procedimiento asociado al reclamo en contra del Decreto Alcaldicio N° 1.619- en su considerando décimo y siguientes, “Que, como se puede apreciar, la extensión territorial del proyecto, la densificación demográfica que provocará en el sector, su superposición a un área verde de dominio privado, y la supresión de elementos arquitectónicos que, más allá de lo que se pueda decir sobre su protección oficial, forman parte del acervo cultural de ciudad de Valparaíso, pueden ser considerados como elementos objetivos que evidencian que el permiso de edificación de titularidad de Inmobiliaria del Puerto debía ser publicado, no sólo por mirar al interés general de comunidad de la ciudad puerto (artículo 48, literal ‘a’ de la Ley Nº 19.880), sino también por interesar a un número indeterminado de personas (artículo 48, literal ‘b’ de la Ley Nº 19.880)”. Asimismo, indica, que “sin perjuicio de lo que se ha dicho, la omisión de la publicación, en el caso concreto, constituye un vicio que no afecta la legalidad del acto, sino que genera consecuencias jurídicas diversas [..]´, y que “la publicación consiste en un requisito externo del acto administrativo de cuyo cumplimiento pende la eficacia o ejecutabilidad del acto respecto de terceros”. En ese sentido, el Permiso de Edificación sería válido y produciría sus efectos, pero sería inoponible a terceros.
Ahora bien, en ambos fallos el voto disidente (ministro Muñoz y ministra Ravanales), indica -a diferencia de la opinión mayoritaria - que los efectos de dicha omisión “no se restringen a la inoponibilidad del acto respecto de terceros y que, en definitiva, no les corra plazo para impugnar el acto administrativo, sino que derechamente lo priva de toda eficacia jurídica”. Así, el Permiso de Edificación en cuestión, no habría producido efectos, ni respecto del solicitante ni respecto de terceros. Basan su argumentación en que conforme al artículo 51 de la Ley 19.880 “los decretos y las resoluciones producirán efectos jurídicos desde su notificación o publicación, según sean de contenido individual o general”. Así, bajo dicha argumentación, todo permiso de edificación de un proyecto que pueda ser considerado de interés general de la comunidad y/o por interesar a un número indeterminado de personas, debiera ser publicado so pena de que el permiso no produzca efecto alguno.
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ROL causas: Rol Nº 59.585-2020 y Rol Nº 75.434-2020, Corte Suprema.
Frente al rechazo de la demanda interpuesta por la Empresa Constructora Modelo S.A. contra Desarrollo Inmobiliario Bellavista S.A. de terminación de contrato de construcción, y de los recursos interpuestos por la constructora en primera y segunda instancia, esta dedujo recurso de Casación en el Fondo que fue acogido por la Corte Suprema.
El fallo reconoce en su considerando vigésimo cuarto y siguientes la existencia de una relación entre las partes que se venía desarrollando desde hace tiempo, a propósito de la ejecución de otros dos proyectos, junto a los cuales estaba la ejecución de obra de suma alzada de un proyecto, que no fue contratada por instrumento formal suscrito por las partes. Sin embargo, respecto a esto determina que “Lo anterior, sin embargo, no significa que el mismo no exista porque -como se ha dicho- atendido su carácter consensual no requiere de esta formalidad, siendo suficiente la confluencia de voluntades de las partes en orden a celebrarlo y su conformidad en los elementos esenciales del mismo.” A mayor abundamiento, el fallo indica en su considerando décimo octavo que “puede tenerse por celebrado el contrato por el hecho del intercambio de ofertas y contraofertas o condiciones, si en concreto las partes han actuado como contratantes, han exteriorizado su voluntad como si hubiere contrato, como, por ejemplo, entregando mercaderías o pagando parte del precio; aun cuando entre ellos subsistan diferencias”
A su vez, en su considerando trigésimo se pronuncia en cuanto a la responsabilidad que recae en la inmobiliaria por no contar con el permiso de edificación requerido aprobado para la construcción por parte de la constructora: “A la demandante le asistía la obligación principal de construir conforme al proyecto encomendado y a la demandada la de pagar el precio correspondiente. Pero, además, sobre esta última también recayó -atendida su condición de mandante o dueña de la obra- la de cumplir con las exigencias estatuidas por la autoridad administrativa y que se consignan en el permiso de edificación N°252, lo que no ocurrió y derivó en su anulación mediante Ord. N°1820/336/08 de 3 de abril de 2008. Lo anterior, colocó a la Constructora en la imposibilidad legal de construir las torres, al no contar con las correspondientes autorizaciones que exige la normativa (…)”.
Por lo anterior, sumado a otras razones, la Corte Suprema declaró terminado el contrato materia de la litis y condenó a Desarrollo Inmobiliario Bellavista S.A. por concepto de daño emergente.
ROL causa: 24.931-2018, Corte Suprema.
La Inmobiliaria Eurocorp S.A interpuso reclamo de ilegalidad en contra de las resoluciones dictadas por la Dirección de Obras Municipales (“DOM”) de Estación Central, que resolvieron invalidar los Permisos de Edificación otorgados. La actora señala que –en base a los Certificados de Informaciones Previas otorgados- ingresó las solicitudes de anteproyectos de edificación, así como luego los permisos de edificación, obteniendo estos últimos con fecha 5 de diciembre de 2017.
Sin embargo, con fecha 10 de diciembre de 2018, la DOM dispuso su invalidación, amparada en la Circular DDU 313, de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (la “Circular”) que establece que no es posible aprobar edificaciones del tipo continuo en zonas en que un plan regulador no haya establecido la altura máxima de las edificaciones.
Conociendo esta acción la Corte resolvió, en su considerando séptimo, que con posterioridad a la emisión de los certificados de informaciones previas se modificaron las normas urbanísticas de la comuna, por tanto “el certificado de informaciones previas perdió su eficacia, al dictarse esta Circular, por lo que los permisos otorgados con fecha 5 de diciembre de 2016 por la DOM y que fueron posteriormente invalidados, eran irregulares, pues los permisos se otorgaron sobre la base de certificados que habían perdido vigencia, por cambio de las reglas urbanísticas, situación expresamente prevista en el inciso 8° de la Ley ya referida y previamente transcrito.”
Esta última es la Ley General de Urbanismo y Construcción, que en su artículo 16 señala que el certificado de informaciones previas “mantendrá su validez mientras no se modifiquen las normas urbanísticas, legales o reglamentarias pertinentes.” Por tanto, el fallo de la Corte de Apelaciones concluye que el actuar de la autoridad que se ha recurrido se ajustó a la legalidad vigente.
ROL causa: N° 52-2020, Corte de Apelaciones de Santiago
Tras un oficio enviado por el Gobernador de la Región Metropolitana al Seremi de Vivienda y Urbanismo de la misma región, se decidió comenzar un proceso de modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), partiendo con la elaboración de antecedentes y estudios pertinentes.
Esta decisión se fundó en el potencial riesgo que significa la falla geológica de San Ramón para los residentes del sector oriente de la región. De esta forma, se busca determinar normas técnicas para la identificación de un Área de Riesgo de acuerdo con el artículo 2.1.17 número 3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).
En atención a la disminución en las restricciones adoptadas por el gobierno con ocasión de la pandemia, con fecha 30 de septiembre de 2021 el Jefe de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) emitió la Circular Ordinaria N° 0438 (DDU 462). Esta DDU tiene por objeto la definición de criterios para la contabilización de los plazos aplicables a los trámites administrativos frente las Direcciones de Obra Municipales, precisando lo que sucede a partir del 1 de octubre de 2021. Al respecto, la Circular menciona lo siguiente:
A través del Dictamen N° E126162 de fecha 2 de agosto de 2021, emitido por la Contraloría General de la República, se resolvió que “no corresponde que la DOM exija solicitudes de pertinencia ante el SEA, así como tampoco la respectiva RCA, como requisitos para solicitar u obtener alguno de los permisos y/o autorizaciones establecidos en la LGUC y su ordenanza”.
Sin perjuicio de lo anterior, en el mismo pronunciamiento la Contraloría detalla que “la obtención de un permiso de edificación no resulta suficiente para que el titular pueda iniciar la ejecución de su proyecto o actividad, si se trata
de aquellos que deben ser sometidos al indicado procedimiento de calificación ambiental, ya que, en tal caso, también requerirá obtener la respectiva RCA favorable”
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