El SERNAC ha emitido un dictamen interpretativo sobre la Ley N°19.496 de Protección de los Derechos de los Consumidores (LPDC), referida al efecto vinculante de las comunicaciones previas o posteriores a la firma de contratos de promesa de compraventa de inmuebles "en blanco" o "en verde". El dictamen determina que las fechas de entrega comunicadas por las inmobiliarias fuera del contrato de promesa se integran a este y generan obligaciones contractuales.
El SERNAC establece que, en virtud del principio de integración publicitaria, las condiciones objetivas ofrecidas en la publicidad, incluyendo plazos de entrega específicos, se entienden incorporadas al contrato de promesa. Esto sumado al deber de profesionalidad de las inmobiliarias, implica que deben respetar los plazos prometidos, incluso extracontractualmente.
El incumplimiento de una fecha de entrega publicitada, configura una vulneración al derecho del consumidor a recibir información veraz sobre condiciones relevantes, facultándolo para ejecutar la póliza de garantía y perseguir responsabilidades por publicidad engañosa, incluso si el contrato de promesa sujeta la entrega a la recepción de la Dirección de Obras Municipales (DOM).
En el caso de comunicaciones posteriores a la firma de la promesa (ej. correos electrónicos) donde la inmobiliaria establece una fecha de entrega, el SERNAC interpreta que, la inmobiliaria asume una obligación contractual. No otorgar valor a estos compromisos constituiría un abuso de la posición de poder del proveedor y una falta al deber de profesionalidad. Así, una condición suspensiva indeterminada (como la recepción DOM) puede transformarse en una obligación con plazo cierto debido a estos compromisos explícitos asumidos en comunicaciones posteriores a la firma del contrato de promesa.
El único escenario donde el consumidor no podría exigir restitución o indemnización por demoras sería si el retraso es exclusivamente atribuible a la DOM y la inmobiliaria nunca comprometió una fecha de entrega específica.
En conclusión, el SERNAC interpreta que tanto las comunicaciones previas como posteriores a la firma de la promesa que fijen fechas de entrega son vinculantes para el proveedor inmobiliario. Su incumplimiento constituye un incumplimiento contractual, habilitando al consumidor a ejecutar la póliza de garantía, solicitar la restitución de lo pagado y exigir la indemnización de perjuicios.
Ver más
La Corte Suprema confirmó la sentencia de la Corte de Apelaciones de San Miguel, que revocó un fallo de primera instancia que rechazó la demanda de indemnización de perjuicios en contra de una inmobiliaria, fundamentando el fallo en la doctrina del levantamiento del velo corporativo.
La controversia se centró en determinar la responsabilidad de dicha inmobiliaria por los daños constructivos en el Condominio Amanecer XVII, a pesar de no haber sido la vendedora directa, sino una empresa vinculada del mismo grupo económico.
El tribunal, al analizar la estructura societaria del grupo, constató que tanto la vendedora directa (Inmobiliaria Río Lapataia Ltda.) como la demandada (Inmobiliaria Río Azopardo Ltda.) y la constructora, eran controladas por la misma persona y su familia, compartiendo idénticos socios, objeto social y administración. Se acreditó que, tras vender las viviendas del condominio, la Inmobiliaria Río Lapataia fue dejada sin movimiento ni patrimonio, impidiendo que los propietarios pudieran hacer efectiva su responsabilidad por los vicios de construcción, al mismo tiempo que el grupo continuaba realizando negocios inmobiliarios, mediante una sociedad gemela. Esto fue calificado por la Corte como una como una maniobra de mala fe y un abuso de la personalidad jurídica, destinada a eludir la responsabilidad que impone el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Fundamentándose en la doctrina del levantamiento del velo corporativo, el tribunal estableció que es lícito prescindir de la forma externa de las personas jurídicas para develar los intereses subyacentes y prevenir fraudes. La Corte concluyó que, en la realidad, ambas inmobiliarias constituyen una sola persona, y que utilizar esta estructura para evadir responsabilidades es un actuar contrario a la buena fe que no puede ser amparado por el derecho.
En consecuencia, se acogió la demanda en contra de Inmobiliaria e Inversiones Río Azopardo Limitada, condenándola a responder por los daños en los mismos términos que la vendedora original.
Ver más Rol 124625-2023, Corte Suprema.
Con fecha 19 de mayo de 2025, la Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto por la Municipalidad de Lo Barnechea, dictando sentencia de reemplazo, y rechazando en su totalidad la demanda de indemnización de perjuicios por falta de servicio en su contra.
El conflicto se originó con un permiso de edificación otorgado para construir en el "Lote 52A", un terreno que debía nacer de la fusión de dos lotes (52 y 53), sin embargo, esta fusión nunca se perfeccionó legalmente. El demandante, adquirió uno de dichos lotes, con la intención de desarrollar un proyecto inmobiliario, sin embargo, la Municipalidad de Lo Barnechea paralizó las obras, llevando a que el proyecto no pueda desarrollarse, dicha paralización de las obras fue considerada ilegal por la Corte de Apelaciones de Santiago.
La Corte Suprema, al analizar el fondo del asunto, concluyó que la demanda debía ser rechazada por falta de nexo causal. El tribunal razonó que, independientemente de la ilegalidad del actuar de la municipalidad, el demandante nunca estuvo en condiciones jurídicas de ejecutar el proyecto, pues el permiso de edificación utilizado para desarrollar las obras fue otorgado a un predio inexistente, y no se encontraba a nombre del demandante, lo que le impedía hacer uso de él.
En consecuencia, la Corte Suprema acogió el recurso de la Municipalidad, anuló la sentencia previa que le ordenaba pagar una indemnización y rechazó la demanda en su totalidad, al no existir un vínculo directo de causalidad entre la falta de servicio municipal y el perjuicio reclamado por el demandante.
Ver más Rol 5377-2024, Corte Suprema.
La División de Desarrollo Urbano (DDU) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) ha emitido la Circular DDU 525 para instruir sobre la implementación de un conjunto de normas de la Ley N°21.718 ("Ley de Agilización de Permisos de Construcción").
En primer lugar, la circular detalla la nueva obligación para las Direcciones de Obras Municipales (DOM) establecida en el artículo 116 bis C de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC). A más tardar el quinto día hábil de cada mes, cada municipalidad deberá publicar en su sitio web una resolución con el listado completo de los permisos y autorizaciones otorgados durante el mes anterior, adjuntando copia de los mismos.
A partir de la fecha de publicación iniciará al plazo para interponer reclamaciones en su contra, conforme al Art. 118 bis LGUC).
Se aclara que esta obligación de publicidad no exime a la DOM de notificar individualmente al solicitante del permiso, siendo esta última notificación la que habilita el inicio de las obras. Por otro lado, se establece una nueva obligación para las SEREMI MINVU, quienes deberán publicar mensualmente un informe de fiscalización, señalando qué municipalidades cumplieron con su deber de publicidad y cuáles no. Sin embargo, un eventual incumplimiento por parte de la SEREMI no afectará el cómputo de los plazos para reclamar contra los permisos que sí fueron debidamente publicados por la DOM.
En conclusión, la Circular DDU 525 oficializa un cambio significativo en la publicidad y fiscalización de los actos de las DOM. Se crea un sistema de transparencia activa que establece un punto de partida claro y de conocimiento público para el inicio de los plazos de reclamación, fortaleciendo la seguridad jurídica y el control ciudadano sobre los permisos de construcción, al tiempo que define las responsabilidades de las Municipalidades y las SEREMI en este nuevo esquema.
Con fecha 2 de junio de 2025, la Cámara de Diputados ha aprobado un proyecto de ley que busca modificar agilizar la obtención de permisos de urbanización y edificación. Sus principales novedades son:
Actualmente el proyecto se encuentra en segundo trámite constitucional.
Con fecha 17 de junio de 2025, la Comisión de Vivienda y Urbanismo del Senado aprobó en general el proyecto de ley, impulsando una modificación al sistema de planificación territorial vigente, modificando y racionalizando los procedimientos para atender las necesidades del territorio de manera oportuna.
La aprobación de este proyecto tendrá como principal impacto reducir los plazos para elaborar los planes reguladores comunales, buscando reducir los plazos de elaboración a menos de 24 meses. Queda pendiente proceder con la discusión particular del proyecto de ley, estando fijado como plazo tope para la presentación de indicaciones el 10 de julio de 2025, encontrándose actualmente en segundo trámite constitucional.
Correos electrónicos no solicitados y cualquier otra información enviada a Dentons no serán consideradas como confidenciales, puede ser revelada a otros, puede que no obtenga una respuesta, y no crean una relación abogado-cliente. Si usted no es cliente de Dentons, por favor no nos envíe ninguna información confidencial.
Esta biografía está disponible sólo en inglés. Por favor, haga clic en continuar abajo para ver la biografía en inglés o en cancelar para permanecer en esta página.
Usted va a ser redirigido de la web de Dentons a la web $redirectingsite. Para proceder, por favor haga click en Aceptar.
Usted va a ser redirigido de la web de Dentons a la web Beijing Dacheng Law Offices, LLP. Para proceder, por favor haga click en Aceptar.