Les inondations qui se sont produites dans de nombreuses régions du pays depuis un an sont peut-être à l’origine des modifications qui ont été apportées au Code du bâtiment de l’Ontario en vue d’empêcher la contamination du système d’approvisionnement en eau de l’Ontario. Les frais qui doivent être engagés pour se conformer aux nouvelles dispositions soulèvent une fois de plus une question importante pour les propriétaires et les locataires qui concluent des baux commerciaux : à qui incombent les frais liés à une installation, une modification ou une amélioration dans une propriété qui n’entrent pas dans la catégorie des frais d’entretien, de réparation ou de remplacement?
Les bâtiments sont de plus en plus assujettis à des règlements exigeant l’installation de nouveaux dispositifs, des modifications ou des améliorations pour des questions liées à la santé et la sécurité ou aux politiques gouvernementales. Lorsqu’une nouvelle exigence légale ou une exigence légale modifiée exige l’installation de nouveaux dispositifs ou une modification ou une amélioration dans un bâtiment, qui doit prendre en charge les frais qui doivent être engagés aux fins de la conformité à une telle réglementation? Bon nombre de baux ne contiennent aucune disposition à ce chapitre, laissant les parties dans le brouillard quant à la responsabilité et aux frais liés à la conformité ainsi qu’au risque de violation des lois applicables si la question n’est pas abordée. Dans certains cas, relativement à des questions bien connues, comme l’entrée en vigueur de la Loi sur les personnes handicapées de l’Ontario, les parties négocient souvent l’attribution de la responsabilité des frais qui sont susceptibles de s’ajouter dans le cas des problèmes connus, mais omettent habituellement de négocier la question dans son ensemble, ce qui engendre de l’incertitude lorsque d’autres problèmes surviennent.
Le règlement 332/12 pris en vertu de la Loi sur le Code du bâtiment de l’Ontario est entré en vigueur le 1er janvier 2014. Les dispositions resserrent considérablement la réglementation en matière de plomberie dans le but d’empêcher la contamination des réserves d’eau potable. Les inondations augmentent les risques de refoulement, soit quand l’écoulement de l’eau potable dans un tuyau est inversé et ramène par le fait même des contaminants ou de l’eau non traitée. Les refoulements surviennent la plupart du temps lorsque de grandes quantités d’eau de surface sont stagnantes. Le règlement vise à régler ce problème en exigeant que des dispositifs antirefoulement soient installés dans tous les bâtiments de l’Ontario dont on a évalué qu’ils comportaient un « risque moyen » ou un « risque grave » de contamination de l’eau. Bon nombre de municipalités ont également adopté des règlements qui prévoient l’évaluation des bâtiments, l’obtention de permis et l’inspection régulière des systèmes de plomberie, de manière à empêcher toute contamination et à imposer éventuellement l’installation de dispositifs antirefoulement.
Dans un grand nombre de bâtiments à locataire unique, le locataire est responsable des travaux d’entretien et de réparation et d’une partie ou de la totalité des travaux de remplacement liés à la propriété. Les baux commerciaux n’attribuent que rarement au locataire la responsabilité d’effectuer les installations, les modifications ou les améliorations nécessaires par suite de l’adoption ou de la modification de lois, de règlements ou de codes du bâtiment. Les locataires sont habituellement tenus, aux termes du bail, de se conformer à toutes les lois applicables, mais les dispositions générales sont habituellement éclipsées par les exigences particulières prévues dans le bail et on y précise davantage les obligations en matière d’entretien, de réparation et de remplacement. Par conséquent, à moins que les obligations du locataire ne soient rédigées de manière à ce que ce dernier soit tenu de procéder aux installations, aux modifications ou aux améliorations exigées par la loi, la réglementation ou le Code du bâtiment (selon le libellé du bail), le locataire pourrait n’avoir aucune responsabilité à cet égard.
Dans le cas des bâtiments à locataires multiples, où le propriétaire assume les obligations relatives à l’exploitation ou les réparations, le bail à loyer net prévoit habituellement des dispositions supplémentaires relatives au loyer permettant au propriétaire de transférer aux locataires les frais liés aux travaux d’entretien, de réparation et de remplacement de parties du bâtiment, des systèmes du bâtiment et des aires communes. Il n’est toutefois pas certain que l’installation d’un nouveau dispositif antirefoulement serait incluse dans la liste des éléments faisant partie des frais d’exploitation, qui peuvent être recouvrés auprès des locataires. Dans certains baux, les frais d’exploitation sont définis de manière assez large pour y inclure les « améliorations » qui doivent être apportées au bâtiment ou les améliorations ou les installations qui serviront à rendre le bâtiment conforme aux lois applicables. Il s’agit toutefois de cas d’exception, car le locataire qui a le pouvoir de négociation nécessaire négocie habituellement le bail de manière à en exclure les frais liés aux améliorations.
La jurisprudence énonce clairement que le fait d’indiquer qu’un bail est « à loyer net » (ou un terme similaire) n’est pas à lui seul suffisant pour exiger que le locataire paie les frais qui ne sont pas expressément indiqués dans le bail. Il est dans l’intérêt du propriétaire et du locataire d’indiquer clairement dans le bail les frais qui peuvent être recouvrés auprès du locataire à titre de frais d’exploitation. Si le propriétaire s’attend à pouvoir recouvrer le coût d’éléments qui ne font pas habituellement partie des travaux d’entretien, de réparation ou de remplacement, le bail doit le prévoir expressément.
Dans l’affaire Riocan Holdings Inc. c. Metro Ontario Real Estate Ltd., le tribunal s’est penché sur la question de savoir si le resurfaçage d’un parc de stationnement constituait une réparation ou un remplacement et une dépense en immobilisations, et en est venu à la conclusion que « la démarcation entre une dépense en immobilisations ou une amélioration et une réparation ou des frais d’entretien n’est ni noire ni blanche. En fait, elle est incontestablement grise. » [Traduction libre] Cela illustre encore davantage la nécessité d’indiquer expressément dans un bail commercial les responsabilités qui incombent à chacune des parties afin d’éviter toute ambiguïté ou d’éviter que des frais ne soient pas attribués.
Les parties et leurs conseillers juridiques devraient d’abord chercher à conclure un accord de principe pour désigner la partie à qui incombe l’obligation de se conformer aux obligations gouvernementales, nouvelles ou modifiées, visant la propriété et, ensuite, l’énoncer clairement dans le bail, en évitant toute ambiguïté. Le cas Riocan et d’autres cas ont fait ressortir le fait que l’utilisation de termes généraux comme « dépenses en immobilisations » pour départager les responsabilités qui incombent au propriétaire et au locataire au chapitre des coûts est incorrecte et susceptible de donner lieu à des litiges coûteux. Idéalement, le bail devrait préciser les catégories de dépenses qui peuvent être recouvrées auprès du locataire.
Si la responsabilité du règlement d’une partie du coût d’un élément qui constituerait habituellement une dépense en immobilisations incombe au locataire, le locataire bien avisé devra s’assurer que le propriétaire a l’obligation d’amortir le coût sur la durée de vie de l’élément et de ne répercuter que la tranche après amortissement chaque année de la durée du bail. C’est la façon idéale de procéder, que les dépenses en immobilisations aient trait à des coûts qui ont été engagés dans le cadre de travaux de réparation, d’entretien ou de remplacement ou à des installations et des améliorations (que les travaux soient exigés ou non par la loi).
Même si la nouvelle réglementation touchant l’installation de dispositifs antirefoulement ne couvre pas nécessairement les coûts indésirables les plus importants que les propriétaires et les locataires auront à gérer, elle permet de rappeler l’importance de rédiger des documents clairs afin de mieux gérer les dépenses imprévues futures.
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