En janvier 2024, de nombreux propriétaires sur l’île de Montréal découvraient que leurs terrains étaient désormais partiellement, ou entièrement, visés par des mesures de protection, en raison de la présence de milieux humides jugés « d’intérêt ».

Ces nouvelles règles de protection découlaient d’un règlement de contrôle intérimaire (RCI) et se voulaient donc temporaires. Celles-ci étaient toutefois très restrictives, en ce qu’elles interdisaient pratiquement toute construction, lotissement ou aménagement dans certains milieux humides identifiés.

En janvier 2025, des modifications au Schéma d’aménagement et de développement (SAD) de l’agglomération de Montréal sont entrées en vigueur. Ces modifications identifient plusieurs milieux humides comme étant « d’intérêt » et obligent désormais les villes et arrondissements de l’agglomération de Montréal à incorporer à leur réglementation municipale des mesures de protection de ces milieux humides d’intérêt, ainsi qu’une bande de protection de 30 mètres autour de ceux-ci.

Ainsi, plusieurs villes et arrondissements ont déjà modifié, ou sont en train de modifier, leur réglementation de zonage, de lotissement et de permis et certificats, afin d’intégrer des mesures de protection.

Contrairement au RCI, ces mesures de protection se veulent, elles, permanentes.

La carte disponible ici indique les milieux humides visés et leur aire de protection.

Impact de ces mesures de protection

Sauf exceptions, une fois que ces mesures de protection sont intégrées à la réglementation municipale, il devient interdit, dans un milieu humide d’intérêt et dans son aire de protection de 30 mètres :

• de lotir;
• de construire ou d’agrandir un bâtiment;
• de faire des travaux de remblai, de déblai ou d’aménagement paysager;
• d’aménager un stationnement, un espace de chargement ou de déchargement
• ou même de déplacer de la terre ou de l’humus;
• etc.

La seule façon d’échapper à ces interdictions est de produire une étude de caractérisation, selon les critères municipaux, pour tenter de démontrer que le milieu humide n’existe pas, ou que ses limites sont différentes.

Les réglementations municipales consultées, qui incorporent ce nouveau régime de protection, ne prévoient pas de possibilité de compensation des milieux humides, ni même leur requalification advenant le résultat de l’étude de caractérisation.

Aucune indemnisation prévue

Il est à prévoir que les propriétaires seront privés de tout usage raisonnable des terrains sur lesquels se trouvent des milieux humides d’intérêt à protéger ou à restaurer, ce qui constitue normalement une expropriation déguisée, pour laquelle ils doivent être compensés.

Ce qui soulève beaucoup de questions, c’est que certaines villes et arrondissements ont décidé de se prévaloir des mesures d’exception prévues à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, à l’effet que les villes n’ont pas à compenser les propriétaires si les mesures prises visent la protection de milieux humides et hydriques.

Des avis formels ont déjà été transmis à certains citoyens en ce sens.

Et maintenant?

Cette nouvelle approche, sans précédent au Québec, soulève plusieurs enjeux juridiques. Des contestations sont à prévoir, et il faudra examiner de près les critères et justifications derrière l’identification de ces milieux humides et de l’absence de compensation. En tout état de cause, les propriétaires qui désirent faire valoir leurs droits doivent agir avec diligence.

Vous êtes propriétaire d’un terrain visé? Vous avez des questions sur vos droits ou vos options?

N’hésitez pas à contacter un avocat du groupe de Droit municipal de Dentons.

• Romain Droitcourt, associé
• Sylvain Bélair, associé
• Gabrielle Tétrault, avocate principale
• Yaëlle Lyman, avocate