À compter du 1er octobre 2025, les assureurs titres au Canada deviendront des entités déclarantes en vertu de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (LRPCFAT). Cette réforme, publiée dans la Gazette du Canada en 2024, impose aux assureurs titres des obligations comparables à celles des institutions financières : mise en place d’un programme de conformité, vérification de l’identité des clients, tenue de dossiers et production de déclarations au Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada (CANAFE), notamment en cas d’opérations douteuses ou de biens liés au terrorisme.1 L’objectif est de renforcer la surveillance des transactions immobilières, souvent considérées comme vulnérables au blanchiment d’argent.
Bien que les prêteurs et les avocats ne soient pas directement assujettis à CANAFE dans ce contexte, cette réforme entraînera des répercussions opérationnelles. Les assureurs titres, qui n’ont généralement pas de contact direct avec les emprunteurs ou acheteurs, envisagent de déléguer certaines obligations à des tiers, notamment aux avocats, par le biais d’ententes d’agence. Ces ententes viseraient principalement la vérification de l’identité et la collecte d’informations transactionnelles. Pour les prêteurs, cela signifie que des étapes supplémentaires pourraient être nécessaires avant la clôture, ce qui pourrait affecter les délais de financement.
Au Québec, cette dynamique soulève des enjeux particuliers. Le secret professionnel bénéficie d’une protection constitutionnelle (Charte des droits et libertés de la personne) et déontologique (Code de déontologie des avocats). Toute transmission d’information à un assureur de titres, susceptible d’être communiquée à CANAFE, doit donc être encadrée par un consentement écrit, spécifique et limité du client.2 De plus, les avocats québécois sont déjà soumis à des règles autonomes en matière d’identification et de vérification de l’identité (Règlement sur la comptabilité et les normes d’exercice professionnel des avocats). Ces obligations ne coïncident pas toujours avec les exigences de la LRPCFAT, ce qui crée un risque de double conformité et de complexité accrue dans les transactions interprovinciales.
Il est utile de noter que cette évolution s’inscrit dans une tendance internationale. Aux États-Unis, des obligations similaires existent déjà : les compagnies d’assurance titres doivent déclarer certaines transactions immobilières « all‑cash » à FinCEN (Financial Crimes Enforcement Network), et une nouvelle règle nationale, le Residential Real Estate Rule, entrera en vigueur le 1er décembre 2025, imposant des rapports pour les transferts résidentiels non financés.3 Le Canada adopte une approche plus large en intégrant les assureurs titres comme entités déclarantes permanentes, ce qui pourrait influencer durablement les pratiques de financement et de diligence raisonnable.
Pour les prêteurs, la préparation est essentielle. Il est recommandé d’anticiper des délais supplémentaires pour la collecte et la validation des informations exigées par les assureurs titres, de clarifier les responsabilités dans les mandats confiés aux avocats et de s’assurer que toute entente d’agence respecte les règles professionnelles applicables. À défaut, des risques de responsabilité indirecte ou de retard de clôture pourraient survenir.
Notre équipe de droit bancaire et financier suit de près ces développements et peut vous aider à structurer vos transactions pour éviter les retards et les risques de non-conformité. Communiquez avec nous pour mettre en place des stratégies adaptées à vos besoins et assurer une exécution fluide de vos financements.
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