Cette newsletter donne un aperçu des développements récents et importants en droit immobilier qui impactent ou vont impacter les professionnels de l’immobilier en 2017.
Le projet de loi n°6864 portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil a été déposé en date du 3 septembre 2015. Si ce projet de loi semblait promis à un vote rapide, le dernier avis déposé par le Conseil d’Etat à la Chambre des Députés en date du 25 mars 2016 pourrait considérablement ralentir le processus législatif, le Conseil d’Etat ayant émis une opposition formelle sur un certain nombre de points visés par le projet de loi.
La réforme envisagée tend à moderniser les dispositions applicables en matière de bail commercial en renforçant la protection du preneur.
Le Conseil d’Etat a cependant émis une opposition formelle sur notamment:
Le projet de loi dans sa rédaction actuelle sera, en conséquence, très certainement amendé afin de tenir compte de ces oppositions formelles. Un rapporteur a été nommé en date du 20 octobre 2016.
La société tchèque Delta Center a.s. est locataire de halles de marché à Prague (Pražská tržnice) et sous-loue à des marchands les différents points de vente composant ces halles. Plusieurs fabricants et distributeurs de grandes marques ont constaté que des contrefaçons de leurs produits étaient vendues dans ces halles et ont saisi les juridictions tchèques afin que celles-ci ordonnent à Delta Center de cesser de louer les points de vente ayant commis de telles infractions, sur base des dispositions de la directive 2004/48/CE du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004, relative au respect des droits de propriété intellectuelle qui permettent aux détenteurs de marques de se pourvoir en justice à l’encontre des intermédiaires dont les services sont utilisés par un tiers pour porter atteinte à leurs marques.
La Cour de Justice de l’Union Européenne, saisie d’une question préjudicielle par la Cour suprême de République Tchèque, a confirmé qu’un opérateur qui fournit à des tiers un service de location ou de sous location d’emplacements sur une place de marché et qui offre ainsi la possibilité à ces tiers d’y vendre des marchandises contrefaites doit être qualifié d’intermédiaire au sens de la directive. Il en résulte que l’exploitant d’une place de marché peut être contraint de faire cesser les infractions commises par les marchands en matière de marque et de prendre des mesures visant à prévenir de nouvelles infractions.
En conséquence, le bailleur de locaux commerciaux doit s’assurer que son locataire ou sous-locataire ne vend pas de biens contrefaits dans les locaux loués puisqu’il pourra se voir imposer par la juridiction compétente une injonction de prendre des mesures pour faire cesser les infractions commises.
La CJUE a indiqué que les injonctions doivent être équitables et proportionnées, et qu’elles ne doivent pas être excessivement coûteuses ou créer d’obstacles au commerce légitime. Le bailleur ne doit pas exercer une surveillance générale et permanente de ses locataires mais il peut être contraint de prendre des mesures destinées à éviter que de nouvelles atteintes soient commises.
Bien que la CJUE ait indiqué que les injonctions doivent assurer un juste équilibre entre la protection de la propriété intellectuelle et l’absence d’obstacles au commerce légitime, et bien qu’il serait peu probable qu’un tribunal impose la résiliation, le bailleur qui se verrait imposer une injonction pourrait être amené à devoir résilier le bail du locataire s’il veut pouvoir respecter l’injonction de prendre des mesures visant à prévenir de nouvelles infractions. Une adaptation des modèles type de contrat de bail commercial en ce sens pourrait être utile.
Les députés des commissions parlementaires « affaires intérieures » et « fonction publique » ont décidé lors de leurs réunions des 13 et 14 septembre 2016 de scinder le projet de loi n°6704 dite « Omnibus » portant modification entre autres de:
En effet, le Conseil d’Etat ayant soulevé dans son avis relatif au projet de loi dite Omnibus des problèmes juridiques importants notamment en lien avec le nouveau régime de droit de superficie qu’il est proposé d’introduire dans la loi du 22 octobre 2008 portant promotion de l’habitat et création d’un pacte logement avec les communes, il a été décidé de présenter un nouveau projet de loi (n° 7065), déposé le 27 septembre 2016, concernant uniquement l’aménagement du territoire et modifiant:
La scission du projet de loi dite Omnibus devrait permettre une adoption du projet de loi n°7065 dans un avenir proche (avant la fin de l’année 2016 pour son rapporteur).
Pour rappel, le projet de loi dite Omnibus s’inscrit dans une démarche de simplification des procédures administratives et a été déposé en date du 7 octobre 2014.
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