La Cour d’Appel de Grenoble, dans une décision du 5 novembre 2020, vient de juger que la Force Majeure, pas plus que l’obligation de délivrance, ou le fait du prince, ne constituent des arguments qu’un preneur – exploitant d’une résidence de tourisme - pouvait invoquer pour se soustraire au paiement de son loyer pendant la période du printemps 2020 durant laquelle les établissements comme le sien avaient été frappés d’une interdiction partielle d’exploitation.
La Cour de Grenoble y considère ainsi :
Cette décision, en ordonnant la condamnation du preneur au paiement du loyer, confirme donc la position des bailleurs sur ces arguments largement discutés depuis le début de la crise sanitaire que nous traversons.
Néanmoins, il convient de relever que curieusement, la Cour ne se prononce pas expressément dans la motivation de sa décision sur un dernier argument qui était soulevé par le locataire, à savoir l’assimilation de la période du confinement – et en particulier de fermeture administrative - à la « destruction partielle » des locaux au sens de l’article 1719 du Code civil, justifiant la résiliation du bail ou la réduction du loyer à proportion des surfaces rendues inexploitables. Il est regrettable que cet arrêt ne vienne donc trancher précisément cette question, bien qu’il semblerait que l’argument n’ait pas porté en raison de ce que la fermeture administrative empêchant d’exploiter les résidences de tourisme n’ait été que partielle.
Il n’en demeure pas moins que la crise actuelle doit inciter les bailleurs à la prudence dans leurs rapports avec leur locataire et éviter de multiplier les procédures aux fins de paiement de loyers impayés pendant le confinement.
En effet, par deux décisions du 26 octobre 2020, le Tribunal Judiciaire de Paris a rejeté les demandes de condamnation des locataires au paiement des loyers du 2eme trimestre 2020, que ces derniers avaient suspendus sur la période de confinement pendant laquelle, comme nombre de commerces dits « non essentiels », ils avaient été contraints de fermer ou d’avoir une activité réduite.
Il ressort deux enseignements de ces décisions :
Selon le Juge, la crise sanitaire actuelle est une circonstance exceptionnelle qui rend nécessaire l’adaptation des modalités d’exécution des obligations des parties, soit le paiement du loyer.
Le juge des référés considère ainsi qu’il importe pour les parties, et donc pour le bailleur, de « négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat en présence des [ces] circonstances [exceptionnelles] » et que la demande de paiement du loyer était en l’espèce « sérieusement contestable » au regard de ces circonstances et de la volonté manifestée par le preneur de trouver une solution amiable qui n’avait pas aboutie.
Ces deux décisions témoignent donc de la volonté des Juges d’inciter les parties à négocier. Si elles doivent être regardées avec prudence puisque ce sont des décisions de première instance, en référé de surcroît, elles laissent transparaître une ligne de conduite qui sera peut-être aussi celle des juges du fond.
Cette volonté de faciliter des accords sur un allègement ou un étalement des loyers est d’ailleurs également celle du Gouvernement, comme en témoigne :
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