24 czerwca 2021 r. parlament uchwalił ustawę („Ustawa Zmieniająca”) o zmianie ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych („Ustawa COVID-19”).

Uchwalona Ustawa Zmieniająca została podpisana przez Prezydenta, opublikowana w Dzienniku Ustaw i wejdzie w życie 23 lipca 2021 r.

Ustawa Zmieniająca wprowadza dwie istotne zmiany w zakresie wzajemnych zobowiązań stron umów najmu, umów dzierżawy lub innych podobnych umów, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej („Umowy”). Po pierwsze, na mocy Ustawy Zmieniającej uchylony zostaje art. 15ze Ustawy COVID-19 („Obecna Regulacja”), dodany zostaje zaś nowy art. 15ze¹ („Nowa Regulacja”). Dla przypomnienia Obecna Regulacja przewiduje w okresie zakazu prowadzenia działalności w centrach handlowych czasowe wygaszenie wzajemnych zobowiązań stron wynikających z Umów (przede wszystkim dotyczących zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych), jeżeli podmiot uprawniony do ich używania („Najemca”) złoży udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy („Oferta”). Ustawa Zmieniająca uchyla Obecną Regulację, w związku z czym po wejściu w życie Nowej Regulacji, Oferty nie będą mogły być składane przez Najemców.

Nowa Regulacja znajduje zastosowanie do Umów zawartych przed dniem 14 marca 2020 r., których przedmiotem jest powierzchnia handlowa znajdująca się w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, niezależnie od celu oddania jej do używania, w szczególności w celu sprzedaży towarów, świadczenia usług i gastronomii.

Zgodnie z Nową Regulacją, wysokość świadczeń należnych udostępniającemu powierzchnie handlowe w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 od Najemcy na podstawie Umów, ulegnie obniżeniu:

1. do 20% wysokości tych świadczeń należnych przed dniem 14 marca 2020 r. – w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności; oraz
2. do 50% wysokości tych świadczeń należnych przed dniem 14 marca 2020 r. – w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu.

Nowa Regulacja stanowi o „świadczeniach należnych udostępniającemu” na podstawie Umów, tym samym obejmuje swoim zakresem nie tylko czynsz, lecz także inne świadczenia należne udostępniającemu w związku z zawartą umową. Wątpliwym jest jednak, czy za świadczenia, które są „należne udostępniającemu” należy uznać opłatę eksploatacyjną – służy ona bowiem pokryciu kosztów zewnętrznych jak również kosztów mediów zużytych przez Najemcę w związku z korzystaniem z lokalu; więc choćby były uiszczane na rzecz wynajmującego – nie są wynajmującemu „należne”.

Jeżeli obniżenie wysokości świadczeń nie byłoby uzasadnione w świetle art. 357¹ Kodeksu cywilnego, każda ze stron może żądać oznaczenia przez sąd wysokości obniżenia świadczeń. Sąd może, po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć wysokość obniżenia świadczeń, sposób ich wykonania lub zmienić okres, w jakim udostępniającemu przysługują świadczenia w obniżonej wysokości. To strona go inicjująca (powód) będzie zobowiązana do udowodnienia niezasadności zmiany wysokości świadczeń w zakresie wynikającym z Nowej Regulacji.

Zgodnie z art. 7 Ustawy Zmieniającej, Najemca, który złożył wynajmującego Ofertę, może w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie Ustawy Zmieniającej złożyć wynajmującemu oświadczenie woli o uchyleniu się od skutków prawnych Oferty w zakresie przedłużenia okresu obowiązywania Umowy Najmu („Oświadczenie”).

Oświadczenie, zgodnie z zasadami prawa cywilnego dotyczącymi uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli, następuje z mocą wsteczną. Jednakże, art. 7 Ustawy Zmieniającej wskazuje, że Oświadczenie nie obejmuje wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron z Umowy na podstawie Obecnej Regulacji oraz przedłużenia umowy o okres, który upłynął z dniem poprzedzającym złożenie Oświadczenia. Rozumiemy zatem, że ustawodawca przewiduje dla Oświadczenia nietypowy skutek – tylko na przyszłość – od chwili złożenia Oświadczenia wynajmującemu. Powstają istotne wątpliwości, czy taki skutek jest możliwy do pogodzenia z obowiązującymi zasadami prawa cywilnego.

Literalne brzmienie art. 7 stanowi, że przepis ten ma zastosowanie do wszystkich Ofert, które zgodnie z Obecną Regulacją miały być złożone przez Najemców po 31 grudnia 2020 r. . 

Ustawa Zmieniająca wejdzie w życie przed upływem 3-miesięcznego okresu liczonego od dnia zakończenia ostatniego lockdownu. Kwestia, czy Najemcy są uprawnieni do skorzystania z 50% obniżki w wysokości należnych świadczeń w czasie aktualnie trwającego okresu 3 miesięcy od zakończenia ostatniego lockdownu będzie z pewnością budziła liczne wątpliwości. W uzasadnieniu projektu Ustawy Zmieniającej wskazano, że celem ustawodawcy było uregulowanie obniżek czynszowych „do wszystkich kolejnych okresów obowiązywania zakazu. Naszym zdaniem, istnieją argumenty przemawiające za uznaniem, że 50% obniżka nie znajdzie zastosowania do należności powstałych w czasie aktualnie trwającego okresu 3 miesięcy po zniesieniu ostatniego zakazu, ponieważ uprawnienie do 50% obniżki za okres 3 miesięcy po zniesieniu zakazu prowadzenia działalności zostało przewidziane w tym samym przepisie, co uprawnienie do 80% obniżki świadczeń za okres obowiązywania zakazu. W naszej ocenie należy zatem przyjąć, że te 2 rodzaje upustów są ze sobą nierozerwalnie związane i zastosowanie 50% obniżki powinno być możliwe wtedy, gdy wcześniej zastosowano obniżkę w wysokości 80%.

W przypadku jakichkolwiek pytań, pozostajemy do dyspozycji.