Op 9 februari 2024 heeft de Hoge Raad een nieuw arrest gewezen inzake de kwalificatie van de levering van een perceel met een restant van een oude fabrieksmuur. Het restant van de fabrieksmuur betreft een 96 meter lange muur die dient als grondkering voor het nabijgelegen perceel. De Hoge Raad oordeelt dat voor de vraag of het perceel met fabrieksmuur als bouwterrein kwalificeert van belang is of de muur een zelfstandige functie heeft en of de muur niet verwaarloosbaar is ten opzichte van de rest van het perceel.

Feiten en omstandigheden

De zaak betreft een projectontwikkelaar van woningbouw die op een perceel een appartementencomplex en twaalf eengezinswoningen wilde realiseren. Het perceel werd aangekocht met een leegstaand fabrieksgebouw, waarvan op één muur na alles werd gesloopt. De projectontwikkelaar ontving een bouwvergunning voor het project, echter werd vanwege slechte economische omstandigheden slechts het appartementencomplex gerealiseerd. Op het resterende leegstaande gedeelte van het perceel (waar de eengezinswoningen voorzien waren) bleef het restant van de fabrieksmuur achter. Deze fabrieksmuur van 96 meter (2,4 meter hoog en 0,25 meter breed) inclusief fundering diende vervolgens als grondkering en tuinafscheiding van het appartementencomplex.

Het onbebouwde gedeelte inclusief restant van de fabrieksmuur werd in 2014 doorverkocht en in 2016 geleverd aan een andere projectontwikkelaar. Deze nieuwe projectontwikkelaar besloot tien nieuwe woningen te realiseren, waarbij de oude muur zou fungeren als grondkering, tuinafscheiding en buitenwand van de nieuwgebouwde garages. Op deze overdracht is geen btw berekend nu de projectontwikkelaar meent dat wegens de aanwezigheid van de muur sprake is van een levering van bebouwde grond (btw-vrijgesteld). De inspecteur is echter van mening dat wel sprake van de levering van bouwterrein (btw-belast).

Verloop

In discussie kwam of de levering van het perceel in 2016 kwalificeerde als bouwterrein of gebouw voor btw-doeleinden. Het gerechtshof kwam tot oordeel dat het restant van de fabrieksmuur onlosmakelijk was verbonden met de grond, waardoor het niet als verwaarloosbaar aan te merken was.

De Hoge Raad oordeelde vervolgens dat in eerste instantie bij de levering van een perceel moet worden geoordeeld of de levering als één of twee prestaties moet worden beschouwd. Vervolgens is bij een gedeeltelijk bebouwd perceel de vraag of het terrein dienstbaar is aan de bebouwing op het perceel dan wel dat de bebouwing verwaarloosbaar is ten opzichte van het terrein. Beoordeeld moet worden of het geheel moet worden beschouwd als een gebouw met bijbehorend terrein.

Vervolgens werd de zaak door de Hoge Raad zelf afgedaan waarin werd geoordeeld dat de levering kwalificeerde als bouwterrein aangezien de omvang van het restant van de fabrieksmuur verwaarloosbaar was ten opzichte van het totale terrein. Het feit dat de muur in essentie dienstbaar is aan het terrein doet hier niet aan af.

Praktische gevolgen

Met dit arrest biedt de Hoge Raad een kader waarin de beoordeling kan worden gemaakt of een perceel met een gedeeltelijk gesloopt gebouw kan kwalificeren als bouwterrein. Daarnaast oordeelt de Hoge Raad dat de functie die het gebouw vervult op zichzelf staand geen definitief oordeel velt over de vraag of een perceel als bebouwde grond of bouwterrein kwalificeert. Of het wenselijk is een restant van een gebouw te slopen voor levering zal afhankelijk zijn van het voorgenomen verbruik. Met deze uitspraak bevestigt de Hoge Raad dat rest bebouwing niet per definitie hoeft te leiden tot de btw-kwalificatie van bebouwde grond. Het bovenstaande biedt handvatten en ruimte om restanten van gebouwen in de btw-heffing te betrekken. Dit arrest biedt bovendien kansen om in gevallen van restbebouwing de discussie aan te gaan over de btw-kwalificatie van de grond.