Le 27 mai 2025, le gouvernement fédéral nouvellement élu a déposé des propositions législatives¹ modifiant la Loi sur la taxe d’accise (LTA) afin d’instaurer un nouveau remboursement de la taxe sur les produits et services (TPS) pour les acheteurs d’une première habitation (Remboursement TPS-APH).

Ces nouvelles mesures prévoient un remboursement complet de la TPS (5 %) sur les habitations neuves admissibles d’une valeur allant jusqu’à 1 million de dollars, et une réduction progressive du remboursement pour celles dont la valeur se situe entre 1 million et 1,5 million de dollars. Aucun remboursement n’est offert au-delà de 1,5 million $.

L’acheteur d’une première habitation (Acheteur PH) peut être admissible au Remboursement TPS-APH s’il:

• achète une habitation neuve d’un constructeur;
• construit ou embauche quelqu’un pour construire une habitation sur un terrain qu’il possède ou loue; ou
• achète une part du capital social d’une coopérative d’habitation.

Cette édition de Discutons Taxes Indirectes présente les principales caractéristiques du nouveau remboursement proposé et met en lumière ce que les principales parties prenantes, y compris les promoteurs immobiliers, doivent garder à l’esprit.

Qui peut en bénéficier?

Pour bénéficier du Remboursement TPS-APH, l’Acheteur PH doit:

• Être âgé d’au moins 18 ans;
• Être citoyen canadien ou résident permanent;
• Acquérir un immeuble d’habitation pour qu’il lui serve comme résidence habituelle;
• Être la première personne à occuper l’immeuble d’habitation à titre résidentiel après la construction ou les rénovations majeures;
• Ne pas avoir occupé une habitation à titre de lieu de résidence habituelle, au Canada ou à l’étranger, durant l’année civile en cours et les quatre années civiles précédentes, tout en étant propriétaire, selon le cas :
• De l’immeuble d’habitation dans lequel l’habitation est située;
• De tout ou partie du bâtiment dans lequel l’habitation est située;
• Au Canada, d’une part du capital social d’une coopérative d’habitation qui lui confère le droit de posséder l’habitation;
• Hors du Canada, d’une part du capital social d’une entité qui est similaire à coopérative d’habitation qui lui confère le droit de posséder l’habitation.

Important: Cette dernière condition s’applique tant à l’Acheteur PH qu’à son conjoint ou conjoint de fait. Le Remboursement TPS-APH n’est donc pas disponible si l’un ou l’autre ne respecte pas celle-ci.

Quelles habitations sont admissibles ?

Le Remboursement TPS-APH s’applique notamment à:

• Un immeuble d’habitation à logement unique (ex. : maisons isolées ou jumelées);
• Un logement en copropriété;
• Une part du capital social d’une coopérative d’habitation conférant un droit de posséder une habitation dans un immeuble d’habitation.

(ci-après désignées Habitation Admissible)

L’Habitation Admissible doit :

• Être achetée d’un constructeur;
• Être construite par ou pour l’Acheteur PH sur un terrain qu’il possède ou loue; ou
• S’agissant d’une part, être acquise du capital social d’une coopérative d’habitation.

Quel est le montant du remboursement

• Remboursement de 100 % de la TPS (jusqu’à concurrence de 50 000 $) pour une Habitation Admissible d’une valeur égale à 1 M$ ou moins.
• Réduction linéaire pour une Habitation Admissible dont la valeur est comprise entre 1 M$ et 1,5 M$.
• Aucun remboursement pour une Habitation Admissible dont la valeur excède 1,5 M$.

Dates importantes

Pour être admissible au Remboursement TPS-APH, l’achat ou la construction de l’Habitation Admissible doit respecter des délais précis :

Habitation Admissible achetée d’un constructeur

• Le contrat de vente est conclu le 27 mai 2025 ou après et avant le 1er janvier 2031;
• La construction commence avant le 1er janvier 2031 et est achevée en grande partie avant le 1er janvier 2036; et
• Le transfert de propriété à l’Acheteur PH a lieu avant le 1er janvier 2036.

Habitation Admissible construite par l’Acheteur PH ou par son entrepreneur

• Le contrat de construction, le cas échéant, est conclu le 27 mai 2025 ou après et avant le 1er janvier 2031;
• La construction ou les rénovations majeures commencent avant le 1er janvier 2031 et sont achevées en grande partie avant le 1er janvier 2036; et
• Le transfert de la possession à l‘Acheteur PH a lieu avant le 1er janvier 2036.

Part du capital social d’une coopérative d’habitation

• Le contrat d’achat de la part est conclu le 27 mai 2025 ou après et avant le 1er janvier 2031;
• La construction ou les rénovations majeures commencent avant le 1er janvier 2031 et sont achevées en grande partie avant le 1er janvier 2036; et
• Le transfert de la propriété de la part à l’Acheteur PH a lieu avant le 1er janvier 2036.

Limites

• Le Remboursement TPS-APH n’est accordé qu’une seule fois par personne.
• Le Remboursement TPS-APH n’est pas disponible, si le conjoint ou conjoint de fait a déjà bénéficié d’un tel remboursement.
• Les cessions de contrat ne sont pas admissibles si le contrat initial a été signé avant le 27 mai 2025; et
• Les contrats signés avant le 27 mai 2025 et modifiés ou remplacés après cette date sont réputés avoir été signés avant le 27 mai 2025. Par conséquent, l’Habitation Admissible visée par ces contrats ne peut bénéficier du Remboursement TPS-APH.

Ce qu’il faut retenir

• Le Remboursement TPS-APH reprend plusieurs des critères d’admissibilité du remboursement pour habitations neuves actuel de 36 % de la TPS/TVH, avec certaines modifications spécifiques visant à le réserver exclusivement aux acheteurs d’une première habitation.
• À l’instar du remboursement existant de 36 % de la TPS/TVH, le Remboursement TPS-APH peut être cédé et obtenu par l’entremise du constructeur. Les constructeurs doivent donc faire preuve de diligence afin de confirmer l’admissibilité de l’Acheteur PH, car cette pratique peut entraîner un risque financier important.
• Les provinces participantes (par exemple, l’Ontario) ainsi que la province de Québec n’ont pas encore confirmé si un remboursement similaire au Remboursement de TPS- APH s’appliquera à la composante provinciale de la TVH et à la taxe de vente du Québec (TVQ).
• Le Remboursement TPS-APH peut, selon le cas, être combiné à un remboursement ou une exemption de droits de mutation immobilière dans certaines provinces.

Remarques finales

Le 5 juin 2025, le gouvernement a déposé le projet de loi C‑4, modifiant la Loi sur la taxe d’accise pour inclure les mesures relatives au Remboursement TPS-APH. Bien que non encore en vigueur, son application rétroactive au 27 mai 2025 est prévue. Acheteurs et constructeurs sont invités à examiner attentivement leur situation factuelle et leurs contrats pour s’assurer qu’ils satisfassent aux conditions du Remboursement TPS-APH.

Pour toute assistance concernant ce nouveau remboursement de la TPS, l'équipe de taxes indirectes de Dentons (Manon Jubinville et Dragann Mallette) est à votre disposition.

1. Avis de motion de voies et moyens en vue du dépôt d’un projet de loi concernant certaines mesures d’abordabilité pour les Canadiens et une autre mesure.↩