Dans le contexte actuel de forte hausse des prix à la consommation, a été voté l’été dernier l’article 14 de la loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat (n°2022-1158 du 16 août 2022) qui limite la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) à 3,5%. Cette mesure s’applique pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises (PME), pour une durée d’une année. Le ministère de l’économie et des finances a précisé en septembre l’éligibilité au dispositif dans une foire aux questions.

3 idées force sont à retenir :

• les « PME » au sens du droit européen en bénéficient (seuils de 250 employés – 50 millions d’euros), soit un large champs d’application ;
• seul l’ILC est visé, ce qui concerne a priori exclusivement les commerces ;
• le plafonnement bénéficiera aux locataires de manière définitive dans la mesure où il n’y aura pas de rattrapage possible dans les années qui suivront la période du plafonnement.

Il convient donc d’avoir à l’esprit que le mécanisme complexifiera durablement le calcul des indexations au sein d’un portefeuille d’actifs.

Champ d’application

Le texte pose trois conditions cumulatives.

• Personnes éligibles

Le plafonnement ne bénéficie qu’aux locataires qui sont des PME au sens du droit européen. Elles correspondent aux entreprises qui occupent moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros (Regl. UE n°651/2014, 17 juin 2014).

• Baux éligibles

Les PME doivent justifier d’un bail commercial comportant une clause d’indexation du loyer à l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC). Le plafonnement intervient :

• Pour les révisions conventionnelles dans le cadre de l’application d’une clause d’échelle mobile ;
• Pour les révisions triennales (ou « légales ») demandées par l’une des parties ;
• Pour les renouvellements de bail.
  
  
• Période d’application

Le dispositif s’applique pendant un an pour les quatre indices suivants : le 2^e trimestre 2022, le 3^e trimestre 2022, le 4^e trimestre 2022 et le 1^er trimestre 2023.

Modalités d’application

Révision conventionnelle annuelle pendant la période de plafonnement

Dans le cadre de la révision convention annuelle au titre du trimestre inclus entre le 2^e trimestre 2022 et le 1^er trimestre 2023, si le pourcentage de variation entre un indice visé par le dispositif et l’indice publié l’année précédant la période de plafonnement est supérieur à 3,5%, alors le calcul du loyer révisé est plafonné au taux de 3,5%.

La formule suivante s’applique :

Application : un bail signé le 1^er octobre 2021 avec un loyer mensuel de 10 000 € indexé à l’ILC et révisé conventionnellement chaque année à la date de conclusion du contrat.
Le loyer revalorisé au 1^er octobre 2022 sera le suivant : Loyer révisé = 10 000 x (1+ 3,5%).

Révision triennale

Dans le cadre d’une révision triennale pendant ou postérieure à la période de plafonnement, le calcul du nouveau loyer doit aussi prendre en compte le temporaire de l’ILC. On distingue trois calculs pour toute revalorisation à partir du 2^e trimestre 2022.

1. Revalorisation pendant la période de plafonnement

En cas de révision triennale s’opérant entre le 2^e trimestre 2022 et le 1^er trimestre 2023, si le pourcentage de variation entre un indice visé par le dispositif et l’indice publié l’année précédant la période de plafonnement est supérieur à 3,5%, alors on applique la formule de calcul suivante :

Application : un bail signé le 1^er octobre 2019 avec un loyer mensuel de 10 000 € indexé à l’ILC. La première révision triennale intervient au 1^er octobre 2022.
Loyer révisé = 10 000 x (indice du 2^e trimestre 2021 / indice du 2^e trimestre 2019) x (1 + 3,5%).

2. Revalorisation dans l’année suivant la période de plafonnement

Si la révision a lieu dans la première année qui suit la période de plafonnement et que le glissement annuel entre l’indice publié l’année précédant la période de plafonnement et celui publié pendant la période de plafonnement est supérieur à 3,5% alors :

Application : un bail signé le 1^er octobre 2020 avec un loyer mensuel de 10 000 € basé sur l’ILC et dont la première révision triennale intervient au 1^er octobre 2023.
Loyer révisé = 10 000 x (indice du 2^e trimestre 2021 / indice du 2^e trimestre 2020) x (1 + 3,5%) x (indice du 2^e trimestre 2023 / indice du 2^e trimestre 2022).

3. Revalorisation la deuxième année suivant la période de plafonnement

Si la révision a lieu dans la deuxième année qui suit la période de plafonnement et que le glissement annuel entre l’indice publié l’année précédant la période de plafonnement et celui publié pendant la période de plafonnement est supérieur à 3,5% alors :

Application : un bail signé le 1^er octobre 2021 avec un loyer mensuel de 10 000 € basé sur l’ILC et dont la première révision triennale intervient au 1^er octobre 2024.
Loyer révisé = 10 000 x (1+plafonnement à 3,5%) x (indice du 2^e trimestre 2024 / indice du 2^e trimestre 2022).

Renouvellement de bail

La méthode correspond à celle portant sur la révision triennale.

Interdiction de rattraper le plafonnement

Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis. Dans le cadre d’une révision postérieure, il est interdit de rattraper par quelque moyen le plafonnement appliqué sur cette période.